新股前瞻|业绩波动大，融资渠道窄 港龙中国将筹钱之手伸向港交所

自5月银保监会下发“23号文件”以来，银行和信托融资开始被进一步限制，房地产融资渠道步步收紧，信托、海外债、银行贷款、开发贷、ABS等的监管新政频繁推出。面对如此强硬的融资限制手段，业内人士一度戏称其为“史无前例”的融资监管。

而对于房地产这门生意来说，从拿地到开发再到售楼的周期较长，宏观融资情况一直牵动着房地产开发商。在如此严格的融资监管之下，不少开发商大呼“没钱了”、“和万科（02202）一样，活下去”。

A面业务需继续开拓，B面无从融资。所以，越来越多的房企只能寄希望于二级市场。和之前上市的房企一样，10月22日，江苏地域性房地产公司——港龙中国地产向港交所递表。

智通财经APP了解到，虽然港龙地产现在的总部在上海，不过该公司的主要项目在江苏。从该公司的发展史来看，也是从江苏发家，说港龙地产是一家江苏地产公司似乎更为贴切。

招股书显示，港龙地产主要开发的地产类型是住宅，零售及商业更多是作为住宅的配套。十多年的发展以来，港龙地产的项目从江苏扩张到少量一线城市项目，其中还不乏与地产巨头如碧桂园（02007）的合作。

财报表可以直观看到，2018年对港龙地产而言，可谓突飞猛进的一年，总收入从2017年的4.3亿暴增至2018年的16.6亿元，同比增长286%。可如此爆发式增长并未得到有效维持，2019上半年，该公司收入出现断崖式下跌，同比下跌59%。

（来源：港龙中国地产招股说明书）

业绩波动大是中小型地产商的通病，中小型地产商拿地、开发和售楼的连续性不及大型地产商。中小型地产商拿地速度也受不同地区的拿地政策所限制，而大型地产商布局全国，不同地区的政策，在公司内部协调安排下可以互相“中和”。

中小型地产商的问题不止业绩波动大，还有前文所说的融资问题，这也是时常让中小型地产商饱受诟病的一个因素。对港龙地产来说也一样，其2018年的融资成本净额为3462万元，对比2017年的432万元，同比暴增701%。大幅增长的收入并没有解决债务问题，2019上半年融资成本净额再增加133%。

智通财经APP细看港龙地产的资产情况，其开发中物业快速增长，2016年为12.8亿元，到了2019上半年，开发中物业增长至87.7亿元，该项资产的年复合增长率达到115.9%。港龙地产的借款也从2016年的5042万元，增长至2019上半年14.3亿元，年复合增长率达281%。

（来源：港龙中国地产招股说明书）

然而，只要粗略对比一下2019上半年11.1亿元的借款金额，和87.7亿的开发中物业，就知道虽然借款增长非常快，但“投入缺口”依旧大。

借款不够，又没有发债，那只能伸手向股东借了。从港龙地产的资产负债表中可以发现，2018年出现了12.2亿元的应付非控股权益款项，仅仅过了半年，2019上半年该科目增长至21.9亿元。

（来源：港龙中国地产招股说明书）

从附注中可以看到，应付非控股权益款项中有一大部分是需要收利息的，年息为（8%-20%）。招股书中对该科目的定义是指非控股股东为支持项目开发，而向有关附属公司支付的垫款。

事实上，虽然港龙地产在2018年收入大涨，但是经营活动现金流却为-6.26亿元。整体现金流全靠融资活动支撑着，而融资活动最大笔的现金流入正是非控股权益垫款。从这几点来看，说明了港龙的融资渠道并不宽。

（来源：港龙中国地产招股说明书）

可能，非控股股东也期待着公司早点上市，解决垫款问题。

毕竟是股东，借款利息收得比较低。2018年9.5亿元的垫款，收息3655万元，年利率3.85%。银行及其他金融机构的贷款就没这么好说话了。2018年8.5亿元的借款，收息4652万元，年利率为5.47%。

（来源：港龙中国地产招股说明书）

加大融资，推动2018年的发展，对港龙地产来说犹如饮鸩止渴。加上2019上半年收入大跌，导致利息覆盖率只有1.7倍。在2016年，该比率高达16.6倍，当时是家财务结构健康的地产公司。

港龙地产手上拿着接近90亿元的开发中项目，似乎只要熬过这一段资金紧缺周期，后面就是财源滚滚。然而在整体对房地产融资收紧的大环境下，面对一家业绩波动巨大，融资渠道有限的地区性房地产公司，二级市场投资者愿意同甘共苦吗？