2020年物管行业展望：增值服务开启物管公司新赛道

本文源自微信公众号“亿翰智库”。

2019年是物管行业上市大年，这一年共有10家物业企业登陆资本市场，首次超越地产企业上市数量。为描摹物管行业资本发展现状，展望行业未来发展动向，2020年1月2日，亿翰智库联合中信建投基于“2020年物管行业盘点及展望”的主题，开展电话会议。

嘉和家业物业服务研究院基于会议内容，从资本表现、规模扩张以及未来展望三个维度进行如下整理：

资本表现

1、上市速度加快、物业板块上市阵营将快速扩充，对接资本的方式将更加多元

回顾2019年物业市场的走势，从上市数量上来看，全年共有10家物业企业上市，当期地产上市公司只有5家，首次物业公司数超过地产。已经提交招股书但没有上市的物业企业有6家。

据嘉和家业统计，还未交表的企业中有超20家处于上市前的准备阶段，未来两年内，上市物业企业总数量有望超40家。

数据来源：嘉和家业整理

今年11月召开的物业企业闭门会议，共邀请了70家物业企业高层代表，其中有近20家物业企业处于上市准备阶段。

从上市历程总用时看，A股上市速度相对就较慢，超500天;港股上市速度相对较快，全年物业板块在港股市场上的平均上市历程约为150天，尤其是近期上市的银城生活服务(01922)、保利物业(06049)、时代邻里(09928)等均低于行业均值。

结合以下两点，2020年物业企业仍旧会以港股市场作为上市首选标的：

1、资本对物管行业的青睐持续上升，港股物管板块2019年的涨幅跑赢大盘。超预期的市场表现让资本对物管行业有了更大的想象空间，目前物管行业还未出现绝对的龙头物企，资本亦有大展拳脚的舞台。随之带来资金的持续涌入以及港股物业板块交易量的活跃，恰好能满足物企对资金量的需求。

2、相比较于A股对于物企合规性和关联性的严格要求，港股的审核标准相对较松。大部分物企是从房地产开发企业分拆上市的，关联性成为登陆A股市场难以逾越的天堑，港股恰好给予了物企突围的口子。

综合上述两点，2020年的上市潮中港股仍旧会是物企的最佳选择，但随着招商积余的重生，提供了实力、背景强硬的大型物企新的上市路径，物企对接资本的方式也将更加多元化。

2、企业阵营加剧分化

从企业体量来看，虽然下半年有保利物业和蓝光嘉宝服务(02606)这类大型物企上市，但2019年上市的物企主要以中小型物企为主，半数物企的管面积低于2000万平方米，目前排队的物企中只有2家超过4000万平方米，其他企业在管面积低于1000万平方米。

随着物管企业上市数量的增加，横向对比越来越详细，走势将趋于分化，未来市场的投资风格也会更加理性。从今年的表现分析已经反映了这种趋势，例如今年保利物业和时代邻里同时上市，保利物业一路上涨，时代邻里表现不佳。

第四季度恒生指数涨幅约8%，有开发商背景的物管公司均跑赢大市(恒生指数)，而独立第三方为主的物管公司，只有南都物业一家跑赢大市。所以2020年的企业阵营表现分化将会延续。

规模扩张

1、2019年全国物管面积已超210亿平方米，未来行业空间巨大

截止到2019年12月31日，全国物业企业数量超12.7万家。据嘉和家业监测，目前物业行业的管理面积已超210亿平方米左右。

数据来源：嘉和家业整理

未来，伴随城镇化进程的推进，全国的新房交付面积以及国家对存量物业的改造面积将更上一个台阶，物业行业的管理面积也有巨大的上升空间。

2、百强物企集中度超35%，但真正的龙头企业还未出现

在行业管理规模持续上升的当下，百强物企的管理规模集中度还不是很高。根据嘉和家业监测的数据来看，2019年百强物企的管理规模的集中度超35%，而同时期的百强房企规模的集中度已经高达73%，两者之间差距较大，物管行业的分化情况还将持续加大。目前各家企业主要是处在拼规模的阶段，真正的龙头企业还未出现。

数据来源：嘉和家业整理

TOP10企业作为行业的“领军者”，对行业发展起到标杆性作用。未来随着碧桂园服务(06098)、雅生活(03319)、保利物业等头部物企规模与资源整合能力的提高，企业品牌效应的增强，这类企业的市场份额将持续加大。

3、在规模扩张上，有开发商背景的物管企业表现优于独立第三方

在行业高速发展的初期阶段，拼规模成为物企们的共识。目前物企在规模扩张主要采取四种手段：承接母公司的项目、收并购、市场外拓以及顾问介入。

从近一年的企业扩张动作来看，有开发商背景的物管企业在规模扩张上是优于独立第三方物企的，其主要拥有两大优势：

一是在发展过程中能获得背后地产公司持续不断的项目供给，确定性高;

二是能依靠母公司的品牌效应，更好地走市场化外拓道路，获取更大管理规模。

以2019年规模增长较大的碧桂园服务、雅生活、保利物业这三家物企为例来说。

碧桂园服务在2019年半年报中披露其在管面积为2.17亿平方米，加上7月份收购港联不动产和嘉凯城物业两家物业公司，在管面积达到2.37亿平方米;

雅生活在2019年半年报中披露其在管面积为2.1亿平方米，加上2019年9月份收购的中民物业，在管面积已超5亿平方米;

保利物业的管理面积达到2.6亿平方米。

这三家物企的在管面积均超2亿平方米，在行业中属于领先水平。而观察这三家品牌物企，其背后均有地产母公司的支持，且都是规模型地产公司，这就能在企业发展过程中为其带来较为稳定的服务项目输出。截止到2019年12月31日：

碧桂园服务背后房企碧桂园的销售面积达到8630.3万平方米;

雅生活背靠雅居乐和绿地控股(00337)两大房企，其中雅居乐的销售面积为893.7万平方米，截止2019年6月30日，绿地控股为雅生活贡献的项目面积达到783万平方米;

保利物业背后房企保利发展的销售面积为3156.6万平方米。

4、遵从有策略的扩张，目前合作大于竞争

目前行业处在拼规模的阶段，虽然有开发商背景的物管企业表现优于独立第三方，但是他们并不是通过竞争挤压第三方物管公司来拓展空间的，当前这个行业是合作大于竞争。

例如，雅生活和绿地、最近热度较高的龙湖集团(00960)入股绿城服务，不止是简单的财务投资，绿城服务高端的品牌定位及高品质服务优势，龙湖集团的科技能力也能填补绿城的空白，利用自己的相对优势弥补对方。

两个拥有相对优势的企业合作共同发力，是当前一个比较好的发展模式。

未来展望

1、上市物企规模扩张更趋理性

2019年，共有10家物业企业走上资本市场。在对上市物企募集资金用途的研究中发现，这些企业呈现出了高度的一致性，即将超过50%的募集资金用于收并购式的战略扩张。

例如，奥园健康和佳兆业美好，超过70%的资金用于扩张，雅生活超过65%，所以这个阶段上市的目的还是在于冲规模。

数据来源：嘉和家业整理

但是，一味扩张规模并不可取，有质量的规模扩张才是未来行业发展的趋势。我们将规模成长性、收入成长性、净利润成长性三个指标和股价月均涨幅表现，做了相关性分析的对比(哪些物业企业容易受资本市场追捧?点击阅读原文)。研究发现，收入成长性、净利润成长性和投资价值的相关性较强，而规模成长性的相关系数最低。

数据来源：嘉和家业整理

从行业典型案例来看，碧桂园在收并购规模扩张上，一直有自己的思路和基准，其收购港联不动产，不止是追求规模的扩张，还为了弥补自身在高端物业和商写物业方面的空白。

碧桂园服务李长江总也曾明确表示，“收购标的资产不好的话，不仅会和自身公司不兼容，还会导致商誉减值”。

我们也认为2020年仍然是收并购大年，并且收并购的目的性会更强，会更具战略性。

2、增值服务开启物管公司新赛道

在对上市企业募集资金的研究中发现，第二大用途是增值服务，占比大概在40%。这是因为增值服务的利润率更高，募集资金的投入有利于提升公司的综合盈利能力。

数据来源：嘉和家业整理

而在增值服务中,外延服务和智能化的平台搭建各占半壁江山。

其中，智慧社区和智能物联的前景更被业界看好，因为随着5G商用的成熟，万物物联技术层面已经可以用，应用层面仍需要创新。当前碧桂园服务、龙湖智慧服务、佳兆业美好都开始投入智慧物联，以及腾讯、阿里、华为也开始参与到社区物联。

另外，在上市时间较晚的新城悦、永升生活服务、奥园健康、和泓服务等企业的招股书中，也明确提出智能服务系统、智慧社区等相关概念。

所以，智能物联是一个全新的赛道。未来，借助5G技术的优势，中国很有可能会诞生一家世界级的智能物联企业。

3、非住宅物业的发展壁垒将会被打破

非住宅物业目前盈利能力比住宅物业要高，但是目前国内非住宅物业发展相对较慢，原因在于国内融资成本过高。很多开发商在做持有商业物业时候，融资成本过高，行业平均在10%左右，回报率只有3-4%，所以很多企业不愿意去做。

和住宅物业物业费水平低、收缴率低以及上涨难度大的短板相比，涉足多元业态服务的物业企业拥有两大优势：

一是能将大面积之前未被重视的服务领域圈起来，抢占先机，扩大服务规模;

二是能获取高于住宅物业的物业费和收缴率，提高企业经营业绩。

未来随着国内融资成本的下降，长期来盈利仍有空间。很多企业开始布局，例如卓越物业，专注于做非住宅的商办物业。

(编辑：宇硕)