夯实长三角竞争优势 正荣地产（06158）连拿南京三地块

拿地，是房地产企业经营发展中的重要一环。由于融资边际改善以及政府部门推地力度的加大，2020年上半年时，房企拿地保持了一定积极性，拿地市场有所回暖。

据智通财经APP了解，在南京7月的第二场土拍中，正荣地产斩获G31、G32两幅地块;而在7月15日的另一场南京土拍中，正荣地产拿下了G36地块。6天内连拿南京三大地块，这是正荣地产聚焦具有强基本面的二线城市，坚决贯彻落实“区域深耕”策略的具体表现。

除了持续积极扩储外，正荣地产已走出疫情事件阴霾，销售加快回暖。2020年上半年时，正荣地产合约销售达人民币560亿元，完成全年销售目标的40%，1400亿的全年销售目标大概率可完成。

而在财务策略上，正荣地产持续稳健风格。截至2019年时，其净债务与权益比率为75.2%，低于行业平均水平，现金对短期借贷比率已改善至约1.8倍。

面对正荣的经营情况，在参加了正荣7月举行的首次线上反路演活动后，建银国际对其评价到：“如能维持稳健的销售、土地投资及财务策略，正荣股价中长期将可继续获得重估。”

聚焦长三角地区拿地22幅积极扩储

从行业来看，今年上半年的拿地市场已有所回暖，这在月均拿地均值、拿地销售比两个指标上有明显体现。据中指研究院数据显示，2020年1-6月，50家代表房企月均拿地均值为1716.3亿元，略高于2019年同期的月度均值1706.9亿元。同时，50家代表房企拿地销售比为38.3%，较2019年同期的32.7%有超5个百分点的回升。

而拿地市场回暖的背后，主要得益于融资边际的改善以及政府推地力度的加大。从时间分布来看，1-3月时，受疫情影响，50家代表房企拿地谨慎，至4月时，拿地力度显著回升，达到了近半年的最高点;5月虽有所回调，但6月再次回升。

图：数据来源于中指研究院

而从区域来看，二线城市是布局重点，城市群以长三角热度最高。据数据显示，50家代表房企上半年二线城市拿地占比高达51.5%，一线城市仅4.5%;若以城市群区分，长三角地区占比29%位列第一位，粤港澳大湾区、长江中游分别以9.2%、9.1%的占比位于其后。

面对拿地好时机，正荣地产积极扩储。据智通财经App统计，2020年上半年时，正荣地产拿地19幅;而进入7月以后，其在6天的时间内分别拿下了南京的G31、G32、G36三大地块，其中G36地块是正荣地产与佳兆业联合拿地。

据公开数据不完全统计，截至7月15日，正荣地产2020年拿地22幅，新增土储为120.28万平方米。在进行详细梳理后，智通财经APP发现正荣的拿地贯彻落实了“区域深耕”策略，并围绕核心都市圈展开布局。

其中，长三角地区占今年总拿地面积的77.86%;海峡西岸地区占今年总拿地面积的17.75%;剩余的4.39%则分布于中(郑州)、西部(成都)地区。

从面积占比上能看出，正荣地产2020年拿地结构上倾斜于基本面更良好的长三角地区以及海峡西岸。事实上，该两地正是正荣地产的深耕地域，这从2019年的销售货值中便可看出：2019年时，正荣地产在长三角地区、海峡西岸的合约销售占比分别为55.2%、24.2%，二者合计预计占80%。今年拿地聚焦该两大区域，是对已有优势区域的继续深耕，夯实公司核心竞争力。

值得注意的是，南京是正荣地产此次拿地布局都市圈的核心代表，2020年在长三角的新增土储有近四分之一位于南京。

三大方式维持稳健财务状况

积极拿地扩储的背后，得益于稳健的财务状况。智通财经APP发现，截至2019年时，正荣地产的净债务与权益比率为75.2%，低于行业平均水平。而稳健的财务状况得益于通过运营提效，提高去化率、加快资金回流等。

与此同时，在深化改革运营体系之后，正荣地产2019年项目平均首日开售周期进一步缩减至7个月，平均首次开售去化率提升至70%。

2020年上半年，虽然房地产市场亦受到了疫情爆发的直接冲击，但对正荣地产的销售影响较小。智通财经APP发现，2020年上半年，正荣连同合营公司以及联营公司的累计合约销售金额为559.95亿，元，累计合约销售建筑面积约为365.47万平方米，已经接近于去年同期水平，平均售价约为15300元，与2019年同期比较保持平稳。可见，疫情的爆发并未对正荣地产的平均售价有影响，这也从侧面证明正荣产品在所深耕区域具备竞争力。

西南证券表示，预计正荣地产2020年的推货合计为2400亿元，按60%的去化率便可完成1400亿的年度销售目标，考虑到正荣地产的货值主要分布在长三角、海峡西岸地区以及2019年时便达到70%的去化率，2020年将大概率完成既定目标。

而融资渠道的通畅也是保持财务稳健的重要手段之一。东北证券表示，2019年时，正荣地产的加权融资利率由7.8%下降至7.5%，现金短债比从1.19倍上升至1.76倍，短期偿债无忧。

建银国际在参加了正荣地产今年举行的线上反路演之后，对正荣地产的财政状况预测到“在2020年中期，正荣地产现金与短债比率将从1.8倍提高至2.5倍，其短期债务比率从30%降至20%，信托融资比例从20%降至15%。”可见，正荣降低融资成本改善财务指标的趋势仍将继续。

同时，建银国际表示，若正荣能维持其稳健的销售、土地投资及财务策略，其股价中长远将可继续获得重估;对其维持跑赢大市的评级和5.63港币的目标价。