新股前瞻｜星盛商管二度赴港ＩＰＯ：深耕大湾区的高毛利企业

2020年1月份，星河商置以全新的上市平台“星盛商业管理股份有限公司”(简称“星盛商管”)谋求在港上市失效后，7月20日，再度向港交所递交招股书。

智通财经APP了解到，星盛商管是星河控股旗下的业务平台，其定位是“商业运营服务供应商”。而靠着母公司星河控股持续不断“输血”，星盛商管的业绩也水涨船高。

从2006年在深圳成功打造首个购物中心深圳福田星河COCO　Park(北区)以来，截至2020年4月30日，星盛商管已在全国17个城市布局，管理45个购物中心及商业综合体。其中大部分项目位于大湾区五大城市，光在深圳就运营管理了16个项目，这也使得星盛商管的毛利率远远高于其他同类企业。

智通财经APP注意到，截至2020年4月30日，即使受到公共卫生事件影响，星盛商管业绩较去年同期仍出现小幅上涨。

背靠大树好乘凉

作为一家商业运营平台，星盛商管基于商用物业的特点及状况，采用三种运营模式，包括委托管理服务模式、品牌及管理输出服务模式及整租服务模式，其中大部分收入来源于委托管理模式。截至2020年4月30日，星盛商管以委托管理模式运营的物业面积为111.06万平方米，共17个商业物业;以品牌输出及管理模式运营的物业面积为167万平方米，共27个商业物业。

用委托管理服务模式管理的项目中，大部分是母公司星河控股持有或开发的商业物业，因此，该部分收入也主要来源于星河控股及其关联人。

招股书显示，2017-2019年度，以及2019年4月、2020年4月30日，星盛商置的营收分别为2.78亿元、3.28亿元、3.87亿元、1.23亿元、1.35亿元，净利润分别为5040万元、8510万元、9560万元、4449.8万元、4470万元。其中，大部分收入均产生于星河控股以及关联人开发或持有的物业，达到2.5亿元、2.9亿元、3.46亿元、1.09亿元和1.21亿元。分别占持续经营业务收入总额的90.2%、88.4%、89.5%、及85.4%。

值得注意的是，星盛商管为其第一大客户星河房地产开发集团提供服务产生的收入分别达到了6330万元、6660万元、9520万元、以及4430万元，分别占持续经营业务收入总额的22.8%、20.3%、24.6%及32.6%。

随着星河控股物业销售规模的不断增长，星盛商管的规模也随之扩大。截至2020年4月30日，星盛商管总共管理30个有星河控股及其联系人开发或持有的商用物业，合约面积约125.6万平方米，占总合约面积44.5%。

智通财经APP注意到，即使在2020年上半年疫情影响下，星盛商管的业绩也并未受到太大的冲击。2020年开始截至4月30日，星盛商管的净利润达到4470万元，与去年同期相比，还有小幅增长。

这或许得益于星盛商管把业务集中在一线核心城市，尤其是大湾区。

坐拥湾区核心物业

发家于深圳的星盛商管，业务基本集中在大湾区。

招股书显示，截至2020年4月30日，星河商置已在全国17个城市布局，管理45个购物中心及商业综合体，其中25个位于大湾区。2017-2019年度以及2020年4月30日，星盛商管在大湾区五大城市的总合约面积分别约为82.7万平方米、86.6万平方米，130.6万平方米以及116.1万平方米，分别占总合约面积的50.9%、41.8%、44.0%及41.1%。期间，来自该地区的持续经营业务收入分别占收入总额的90.0%、87.5%、88.9%及72.5%。

深耕大湾区的好处显而易见。智通财经APP注意到，在较为发达的地区(如深圳)，在不断增长的人口和较高的人均可支配收入的推动下，商用物业的平均租金和管理费比较高，使得商业运营服务商的毛利率较高，星盛商管的毛利率远远高于同类企业。2017-2019年度以及2019年4月、2020年4月期间，星盛商管的整体毛利率为49.9%、51.7%、51.8%、55.3%及60.2%。而属于同类企业的宝龙商业(09909)，2018年和2019年商业运营服务毛利率均在30%左右。

增加轻资产运营模式项目布局

此外，星盛商管整体毛利率还受到商业运营服务的运营模式组合影响。整体而言，由于仅需要承担与项目相关的员工成本，在三个运营模式中，品牌及管理输出服务的毛利率是最高的，截至2020年4月底高达77.2%。

实际上，从2014年开始，星盛商管就开始以轻资产品牌及管理输出服务模式为第三方发展商提供商业运营服务。首个以品牌及管理输出服务模式运营的项目深圳龙华星河iCO开业首日客流量突破21万人次，截至2020年4月30日，深圳龙华星河iCO出租率达到90.6%。

凭借品牌及管理输出服务模式管理项目的成功经验，星盛商管的合约面积稳步上升。截至2020年4月30日，星盛商管共管理15个由第三方开发或拥有的商用物业，合约面积为156.9万平方米，占总合约面积的55.5%。

最新消息，星盛商管还在以品牌管理输出服务模式加码大湾区布局。2020年5月16日，星盛商管与长华投资集团签署项目合作协议，以品牌管理输出服务模式打造佛山长华星河COCO City。

总体而言，星盛商管凭借母公司星河控股的扶持，以及深耕大湾区、在多个核心位置拥有优质项目的优势，维持着稳定的增长。此次若能成功上市，也有望得到资本的青睐。