扩规模稳增长，金辉控股(09993)蓄势待发释放长期投资价值

作为2020下半年首家完成港股IPO的地产公司，金辉控股(09993)的上市将再度为港股地产行业带来了一抹亮色。近日，金辉控股(09993)通过了港交所聆讯，当前招股阶段已结束。

智通财经APP了解到，目前金辉控股的全球发行配售已实现超额认购，公司的国际发售和香港公开发售均获适度超额认购，公司IPO最终定价为4.3港元，于10月29日正式登陆港股市场。

从本次IPO定价的角度来看，公司为市场留足增长空间。基于对金辉长期投资价值的认同，以及对其业务核心价值的深入理解，正式挂牌后资本市场亦有望予以积极反馈。

经营行稳致远，产品定位清晰

作为一家拥有24年历史的公司，金辉从福建出发，放眼全国，已经发展成为国内大型房地产开发企业。由点及面的扩张，使得目前金辉的业务项目分布于环渤海、长三角、华南、西南及西北五大区域中31座核心城市，并且在多个城市中进入销售十强。截至2020年7月31日，金辉共有160个处于不同开发阶段的物业开发项目。

上市文件显示，金辉控股的营业收入2017-2019年分别为117.77亿、159.71亿和259.63亿元，复合年增长率高达48.5%。相应期间内，净利润分别为22.21亿、23.00亿和26.90亿元，年复合增长率为10.0%。

通过在业内多年的经验积累以及广阔的客群覆盖，金辉正在持续巩固行业地位，打造高质量发展样本。按综合实力计，金辉于自2014年起连续七年获中国房地产协会及上海易居房地产研究院中国房地产测评中心评为“中国房地产企业前五十强”，可见其近24载的稳健发展也得到了市场的肯定。

智通财经APP了解到，金辉控股的收入来源主要来自于住宅物业及商业物业的开发及销售，近三年内该业务为总收入贡献了基本九成以上的营收。而根据中指研究院发布的2019年中国房地产销售额百亿企业排行榜显示，金辉控股以919.8亿元的销售额位列第40位，距离千亿门槛仅差临门一脚。

24年的岁月沉淀，磨砺出了金辉的真知灼见。公司秉承“全国布局、区域聚焦、城市领先”的发展战略，专注于为首置及首改客户提供优质且多样化的住宅物业，对市场和自身未来发展规划始终保有清晰的战略研判和思考，这在公司锚向刚需市场的定位和产品体系的搭建里能够较为明显的看出。

当下，地产企业的持续发展，离不开整体战略和长远定位。在“房住不炒”大基调下，想要在规模化、行业影响力上的持续提升，对刚性需求市场的准确把控是必经之路。

金辉专注于首置、首改类产品，将有力支撑公司未来走可持续增长的长远道路。根据仲联量行行业报告，专注首置、首改需求的地产企业将受益于居民收入增加所带来的需求增加、较小的回款压力，此外这一市场还在减税及首付比例方面更易得到政策支持、受到调控政策的影响也较小。

值得一提的是，金辉卓越的历史业绩应当归功于其强大的执行力及对营运所在区域的市场及发展趋势的深入了解。为满足目标客户的差异化需求及偏好，金辉提供了四种住宅物业系列，分别是针对首置客户的“优步系”产品，针对首改客户的“云著系”产品，面向大城市高净值人群的“铭著系”高端住宅，以及城市综合体“大城系”。其中“优步系”、“云著系”产品占据金辉权益建筑面积约57.8%。

截至2020年8月31日，金辉控股尚未结算的预售房款为713.84亿元，较以往有较大幅度的提升，足以见得公司在当下的销售状况依旧良好。由此上述产品体系的搭建能够看到，公司的产品覆盖全生命周期，根据客户的差异化需求和偏好进行产品定位，同时提升了各个客户群体的居住体验，在扩大客户的覆盖面的同时，持续深化品牌价值。

土储优质充裕，财务稳健优化

近年来，金辉整体拿地态度比较积极，年初至今，公司的拿地力度继续稳中有进，均衡布局。从土储分布区域来看，目前公司已进驻的地区包括北京、上海、杭州、苏州、重庆、西安、福州、成都等31座重点城市，优质的土地储备也为长期发展打下了坚实的基础。

金辉控股招股书显示，截至今年7月31日，公司总土地储备为2908.2万平方米，其中住宅物业2563.09万平方米，非住宅物业345.08万平方米。充裕的土储之中，二线城市和核心三线城市占比高达93%。

就公司发展规划而言，金辉主要策略性专注于发展省会二线城市及周边为布局核心，不仅有效规避了地价高企但优质地块供应趋近于存量天花板的一线城市“锋芒”，同时受益于二线城市持续提升的城市化速度，不断获得新的增量及长远发展的全新动能。

从营运方面来看，得益于以标准化的开发流程和强大的执行能力为基础的快速资产周转，金辉控股的营运能力持续增强。这反映出金辉控股存货去化压力重要指标“存货/平均预收账款”由2018年的2.18下降至2019年的1.93，2020年前4月降至1.77，反映其存货去化压力在不断减小。此外，2019年公司预收账款周转率也同比增长了10.42%，销售回款持续提速，同步保持进项资金的稳定充裕。

随着年初至今公共卫生事件扰动因素的消散，房屋成交状况整体向好趋势不变，下半年以来公司开工推盘略有提速，合约销售增长态势明确，足以见得金辉控股选择在此时上市前景十分明朗。

值得注意的是，在销售和土储扩张齐头并进之际，金辉同样也十分重视财务结构的不断优化。一般来说，对负债端和融资成本的管控是降本增效不可或缺的环节，这涉及到金辉控股财务状况的稳健。

智通财经APP观测到，近年以来，金辉的债务结构正在持续改善。截至2020年4月30日，公司的资产负债率(按总负债减合约负债除以总资产减合约负债计算)为77.1%，较往年有所改善，负债结构中长期债务占比提高，财务结构日趋健康。

另一方面，此次赴港上市也体现了公司在拓宽多元融资渠道方面的动作，稳健的财务和经营情况也获得了国际评级机构的认可。良好的公司信誉及高速成长的公司发展状况，是金辉在债券市场融资成本持续降低的保障，这也让金辉持续获得评级机构的肯定并上调评级。标普对金辉评级持续稳定，为“B”评级，展望“正面”。10月14日，惠誉上调金辉评级，评级结果为“B”评级，展望由此前的“稳定”调升至“正面”。

展望未来，在经营方面，金辉控股将致力于为消费者提供舒适且多元的居住体验，持续提高市场份额和品牌影响力，提升周转率，加快项目去化，维持较高比例的回款率。在稳健财务方面，公司坚持现金为王，适度调整杠杆，开启多元化融资渠道，优化债务结构，有望在上市后开启高质量发展新篇章，长期投资价值有待释放。