深度解析：旭辉(00884)与彰泰“婚事”的背后

2021年开年，旭辉官宣了一件“喜事”。

旭辉控股集团(00884)于1月7日与彰泰集团在广西南宁签署战略合作框架协议，双方将按照65%：35%的股权比例共同合作成立平台公司。从官宣的协议内容来看，这不是一次单向收购，广西旭辉和彰泰各有项目进入合营企业。框架协议签署后，旭辉及彰泰将分别支付8亿元1亿元作为定金，确保合作的顺利开展。

同日，旭辉旗下的物业公司永升生活服务也将斥资4.34亿元，收购彰泰服务65%股权。

(图片来源：旭辉公众号)

虽然一向低调的旭辉和彰泰对这门“婚事”并没有大操大办——没有发布会，甚至连签约仪式都略显简陋——但从外界的反应来看，普遍认为这是一场双赢的联姻。

旭辉集团通过这一合作协议不仅一举锁定了广西排名数一数二的市场份额，还将彰泰服务也一起纳入麾下，这为最近股价大火的旭辉永升服务未来发展提供了更多想象空间。

而彰泰集团也借此一举完成TOP15房企的华丽转身，超额实现了成为前30强的目标。更有彰泰员工在旭辉公号下方评论调侃，“如今我们也是500强员工了!”

然而，在这场看似皆大欢喜的婚事背后，大有玄机。

“男大当婚，女大当嫁”

众所周知，在如今马太效应加剧的房地产行业中，“大鱼吞小鱼”、甚至“大鱼吃大鱼”的兼并购案例已经变得越来越普遍。

而旭辉与彰泰的这一次合作，之所以在圈内引起了轰动效应，首先就在于旭辉本身并不像融创、世茂一样常有并购举动;另外，彰泰多年来也一直都是稳健经营，鲜有资金紧张的传闻。

那么这二者是如何走到一起的呢?

(图片来源：旭辉官网)

首先来看看旭辉。

旭辉，房地产行业成长最快速的房企之一，因为低调又重视工程质量，一直有着“小万科”之称。该公司于2000年在上海成立，于2012年在香港上市。而外界之所以评价旭辉成长快速，主要在于2011年销售额才54亿元的它，在2015年销售额便突破500亿元，完成近10倍的增长，接着又在2017年、2019年接连跨越1000亿、2000亿的大关。

凭借快速的成长速度，旭辉已位居中国房地产开发企业500强“TOP14”，业务遍布中国及海外超90个大中城市。而结合其过往财报来看，该公司目前在土地储备、资产负债结构等方面皆具有较为明显的优势，如下：

一是，重仓一、二线城市，土储能量整体比较稳定。

截至2020年6月，旭辉存量土储建面为5270万方，权益建面为2770万方。分城市能级来看，该公司存量土储主要集中在一、二线城市，分城市区域来看，其项目则重点布局在长三角城市圈。一般而言，经济发达的城市，抗风险能力都比较强，所以对于重仓一二线城市的旭辉而言，它的土储能量整体是比较稳定的。

二是，只稍稍踩中“一道红线”，资产负债结构常年比较稳健。

近年来旭辉一直维持着比较稳定的资产负债率，2018年至2020年上半年其资产负债率分别为79.49%、79.17%、79.41%，相比起那些动辄负债率高达100%的房企，这算是比较正常的。同时，截至2020年上半年其一年到期的短期债务只有252.55亿元，账面可支配现金资产还有接近600亿元，短期偿债压力不大。在这个背景下，2020年上半年它只踩中“剔除预收款后的资产负债率大于70%”这一道红线，为74.24%，鉴于该公司拿地风格趋于稳健，土地储备稳定，后续只要稍微努努力，达到监管的要求不是难事。

除此之外，旭辉旗下的物业企业——旭辉永升服务实力也不容小觑。该公司于2018年底在香港上市，截至2020年上半年末签约面积超过1.4亿㎡，2020年荣列中国物业服务百强企业第12位。

2020年全年，旭辉实现房地产合同销售金额已经达到了2310亿元。但在当下的政策市场环境中，规模如果想再上一个台阶，对于旭辉来说也许并不轻松。

旭辉已基本完成全国主要一二线城市的布局，在没有太多增量的现实下，只能通过区域深耕，才能在快速提升市场占有率的同时，又不牺牲利润率。这样看来，与地方龙头“联姻”，应该是最快速高效的手段。

那反观彰泰集团呢?

事实上，彰泰集团的实力也不俗，区域性房企龙头，有着“广西一哥”之称。

智通财经APP了解到，彰泰集团成立于1992年，曾经很长时间偏居桂林。2016年拿下桂林销冠后，正式进军南宁，并于次年将总部搬到南宁。经过短短几年的部署，目前彰泰已经布局广西11城9县，已建、在建项目有100多个，共计近2000万平方米;土地储备量超过10000亩、位居广西房企榜首，全国百强房企排名第71位。

当然，彰泰不是没有“进军全国”的野心。2020年年中，其放出了一个消息：彰泰要“走出”广西，目标是进入房企30强。但鉴于“公共卫生事件”“三道红线”这两大骨感因素影响，目前的发展环境对于区域性房企来说算不上友好，走以往的扩张路径，将是一条“高风险、低回报”的道路。

而牵手全国性规模化房企，不仅可以为彰泰带来更好的融资渠道、人才资源和专业能力，也有望帮助其快速实现经营治理水平的提升，就算不是“嫁入豪门”，也算是通过婚姻完成了“阶层跨越”。

而更重要是，双方似乎都能在对方身上找到自己的“影子”。旭辉从去年开始，高举房地产界“透明工厂”的大旗，全力打造行业领先的工程质量口碑，而彰泰集团则多次摘得鲁班奖、广厦奖、国家优质工程奖、詹天佑奖等荣誉，实现中国工程质量类奖项的“大满贯”。彰泰集团一直强调“稳健经营”，而旭辉则是全国性的民营房企中公认的“财务优等生”，无论从融资成本还是债务安全性都是行业领先水平。

俗语说“男大当婚，女大当嫁”。各自发展到一定阶段的彰泰与旭辉，一个想要借力走出去，一个想要合作走进来，双方又是“门当户对”，这门“婚事”可谓一拍即合。

所以，对于旭辉和彰泰而言，此次合作不失为一场势均力敌的相遇，一场皆大欢喜的联姻。

“联姻”能否长久?

正如“世上本没有无缘无故的爱”，对于长于战略布局旭辉董事局主席林中来说，与彰泰的合作不会仅仅是“一时兴起”，背后有更长远的战略考量。

成立于上海的旭辉目前主要阵地还在长三角区域，而广西所处的华南则一直是旭辉销售量最少的区域。2020年上半年，其长三角地区销售额占比近50%，而华南地区销售额占比则仅有8.7%。而在华南区域范围内，旭辉还集中发力广东区域，在东莞、广州、深圳等多个城市均有布局，但广西则仅有南宁、柳州两个城市布局。

(数据来源：旭辉半年报)

换一个角度来看，尚未开发的广西市场对于旭辉来说可谓是一大增量蛋糕，是其继续实现规模扩张的重要一环。有分析指出，不出意外，与彰泰的合作可为旭辉带来200亿+的增量销售。

区位上，广西坐拥北部湾经济区，向南是面向东盟市场开放的窗口，向东对接粤港澳大湾区，未来有望打造成为国内国际双循环重要节点枢纽，发展潜力巨大。同时，广西自古就有“桂林山水甲天下”之说，生态环境质量持续改善保持全国前列，是全国知名的宜居之地。

这一点，显然旭辉也意识到了。2017年，旭辉成立全资子公司广西旭辉，杀入南宁市场，并以3.8亿元总价拿下五象新区新平路以北的“双限地”。随后，旭辉又进军柳州市场，以4.38亿的价格摘牌阳和225亩综合地块。截止目前，旭辉在南宁、柳州双城共布局8盘。

2020年6月，旭辉宣布成立成立广桂区域事业部，合并原广州事业部和南宁公司，以更好地支持集团在广州和广西两地的发展。

然而现实是残酷的，在广西市场竞争激烈的本土市场中，外来者旭辉想要靠自身能力分得一杯羹并非易事。在2019年的克而瑞榜单中，广西旭辉的销售排名在50名开外。而如今，旭辉通过其擅长的“合作开发”模式，则能快速进入当地市场的前三，甚至可能拿下广西一哥的宝座。

(数据来源：克而瑞行业报告)

另一方面，旭辉之所以能够赢得彰泰的认可，凭借的其一直以来在业界树立的良好合作口碑。

“合作开发”模式一直是旭辉的强项，2013年起，旭辉便加强合作开发模式，合作方不仅有如万科、金地、北辰、恒基等内外资房企，还有平安、东时投资等资本方。最为经典的一个案例，便是旭辉与山东银盛泰集团的合作。

2017年，旭辉与银盛泰集团联手成立山东旭辉银盛泰集团，随后融合两大企业的资源优势，深耕山东，截止目前已完成山东全省布局，进驻7大城市，地产项目达40+，成就了一段合作佳话。如今，山东旭辉银盛泰作为旭辉7大区域小集团之一，规模已从合作之初的不到百亿发展到2020年的265亿，排行山东市场TOP9。

如今，旭辉联手彰泰共同开发广西市场，与当初和银盛泰的模式如出一辙，有很大可能复制旭辉银盛泰的成功。对此，旭辉控股董事局主席林中表示:“旭辉与彰泰集团在区域布局上有许多互补之处，双方合作有助于旭辉深耕广西省域全境，巩固平台公司在广西当地的龙头地位。”

那这们亲事，真的会一帆风顺么?

近年来，地产界的多少恩怨纠葛都是因为合作并购而起。世茂与福晟的风波仍然未平，融创与绿城的融合也并非完美。旭辉与彰泰的“联姻”又是否能长久呢?

智通财经APP注意到，旭辉对外的公告中，很小心地称此次合作为“建议合作”或“潜在收购事项”，交易尽调将在未来2个月内开展，正式协议的签订，则是等到3个月之后的事了。

不过，有业内人士指出，双方都是爱惜自己羽毛的企业。彰泰在广西市场发展了30年，“广西一哥”靠的就是重视工程质量和客户口碑;而旭辉多年来也因为林老板的厚道，有“合作之王”之称。因此虽然存在不确定性，但料想交易双方未来不会产生太大分歧。

旭辉林中在官宣新闻稿中表示：“双方理念相通、文化相近…对合作的前景有充分信心。”

或成为行业融合新模式

事实上，如果从整个行业的角度来看，旭辉与彰泰的战略合作还有更深层次的意义。

一是，打响百强兼并新年第一枪，有望开启大型房企开与中小型房企合作并购的主流年。

2020年，突袭的公共卫生事件以及出台的“三道红线”政策无疑给中小房企带来一定的经营压力，随着资金供应端继续分化，2021年中小房企的融资预计将会变得相对困难，由此行业人士预计，行业整合将进一步加速，新一轮的收并购浪潮或将达到高潮。而旭辉与彰泰的战略合作作为新年第一单，也为这种趋势奠定了基调。

二是，旭辉的“合作”模式，或将成为后续房企收并购一种可借鉴的方式。

一方面，是旭辉此次的合作对象选择。相对以往大型企业在中小企业经营出现经营困难时，挺身而出扮演“白衣骑士”，旭辉的合作对象则是区域性龙头、经营尚且稳健的彰泰集团。同时，不同于往常的兼并购模式，合作是以成立平台公司运作的模式开展，这不仅便于后期的财务并表与操盘，还具有快速实现规模增长、用低成本土地投资撬动高收益及开发难度大幅降低等优势。

另一方面，旭辉的这一次并购，不仅仅是拿下同类业务——房地产开发业务，还将附属的物业企业也收入麾下了，这也是以前少有的。众所周知，如今的物业行业是资本市场的一块“香饽饽”：自公共卫生事件突袭之后，物业的服务价值逐渐被释放出来，同时背后的万亿级市场规模也让市场趋之若鹜。由此，旭辉而言，并购彰泰旗下的物业业务也不失为一步很明智的“棋”。

基于上，可见，旭辉与彰泰的这一次合作在业内引起轰动效应，恐怕也不是没有道理的。而它会不会继续复制“旭辉银盛泰”的佳话，我们还是拭目以待吧。