平安证券：佳兆业(01638)深耕湾区旧改领跑 双引擎助推高质量发展

智通财经APP获悉，2月1日，平安证券发布深度报告指出，佳兆业集团(01638)深度布局粤港澳大湾区，充足土储支撑货量供应，优质布局提升安全边际;同时作为城市更新先行者，旧改储备及运营经验丰富，有望充分受益相关政策推动，后续旧改项目转化有望逐步提速，首次覆盖给予“推荐”评级。

领跑城更新

鉴于“十四五”规划和2035年远景目标建议明确实施城市更新行动，深圳也相继推出城市更新条例，佳兆业作为城市更新领跑者有望从中受益。

平安证券认为，公司旧改储备规模充足，2020上半年末旧改占地面积4237万平方米，强势区域粤港澳大湾区占比99%，其中深圳占比27.3%，广州占比36% 。同时，佳兆业实行集团化运作，专业技能员工超900人、平均从业经验超5年。

20余年的丰富发展经验，佳兆业旧改业务已涵盖旧城镇、旧村庄、旧厂房、烂尾楼改造等多种领域。截至2020上半年，公司土储内城市更新项目平均地价为5100元/平方米，估算地价房价比为12%，有利地保障了公司未来整体盈利能力。

以广深为例，佳兆业深圳、广州项目地价房价比处于21.3%-38.5%区间，而2019年下半年以来，深圳招拍挂成交项目地价房价比相对较高，基本位于50%以上。公司获地成本优势明显。

受益城市圈红利

平安证券研报的另一个核心观点是，佳兆业深度布局粤港澳大湾区，得益于城市圈红利，未来发展空间广阔。

佳兆业自深圳起家，逐步实现粤港澳大湾区及全国化布局，2016-2020年权益销售额复合增速38%，2020年跨越千亿，大湾区销售额占比稳定50%以上。 2020上半年末，公司总土储货值5803亿元，其中大湾区土储建面、货值占比分别为52%和69%，充足货量保障未来销售增长。

据平安证券测算，粤港澳大湾区九个城市2020-2030年均住房需求5603万平方米，为2019年实际销售的60.2%，叠加存量更新，区域需求仍旧可观。这也为公司销售去化提供保障。

财务状况持续优化

平安证券分析指出，佳兆业 2017年以来利润率持续修复。凭借城市更新赋能，佳兆业土地成本控制出色，毛利率优于主流房企。随着后续竣工结转增厚权益、销售加快降低负债，各项财务指标有望稳步改善，实现“三条红线” 逐步降档。

在首席财务官、高级副总裁吴建新的带领下，财务管控能力正在成为佳兆业集团当下的核心竞争力之一，实现了企业财务与业务间的良性互动，为集团的战略性决策提供支持。公司致力于探索多元化融资渠道，调整债务结构及控制成本。

佳兆业目前分别获得境内中诚信国际、联合评级AA+主体评级、穆迪、标普、惠誉重申B1/B发行人评级，展望均为稳定，为公司进一步拓宽融资渠道奠定基础。