“代建第一股”绿城管理(09979)首份年报：归母净利润同比增长35.3%

3月22日，绿城管理(09979)递交了2020年业绩“答卷”，上市后首份年报显示了其作为中国“代建第一股”的底色。2020年，绿城管理完成全年经营目标，同时随着公司战略布局中对投资类公司及产业链上下游孵化业务的收益实现、公司组织架构优化及项目管理水平的不断上升，去年全年公司综合毛利率提升3.6个百分点，达到47.8%;归母净利润同比增长35.3%达4.39亿元;剔除上市费用后的归母净利润同比增长39.4%达4.69亿元。

绿城管理业绩发布会现场

作为服务属性的轻资产公司，绿城管理无负债且现金流充足，报告显示，截至2020年末，公司经营活动现金流达人民币9.03亿元，同比上涨645.9%。也许正是基于上述原因，绿城管理的年报还公布了资本市场少有的高派息政策。

相信伴随中国房地产市场投资与开发相分离的趋势，代建模式的赛道将不断拓宽，市场需求也会逐步扩大。绿城管理凭借中国代建第一股的先发优势和规模效应，行业竞争优势将进一步夯实，有望成为亚洲最大的项目管理公司。

识局者生

近几年，随着“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”、“三条红线”等监管的不断升级，出现了土地成本过高、融资环境收紧导致房企资金压力上升等情况，房企在追求规模扩张的同时，增强抗风险能力的需求也越来越大。与过去传统资本密集型房企的开发模式相比较，凭借品牌和管理作为主要输出的轻资产模式无负债，不受金融去杠杆影响，安全性较高，可带来更佳的盈利水平及更高利润率。在此背景下，代建模式以其“轻资产属性”成为了房地产转型发展的最佳选项。

与此同时，受到供给侧结构性改革等政策影响，质量提升、服务升级成为中国经济发展的必然主题。尤其此次疫情之后，购房者对居住品质提出更高要求，市场呼唤专业的服务商，优质代建企业价值凸显。

绿城管理董事会主席郭佳峰

纵观当下，监管部门针对三旧改造、城市更新的政策持续落地，2020年政府报告提出全年新开工改造城镇老旧小区5.3万个目标。以存量空间改造为主的内涵式增长，成为城市发展新趋势。土地获取及使用方式的变化，带来了房地产商业格局的重构，政府、金融机构开始成为房地产市场的主体，城市更新将成为核心城市的主要开发模式，服务型企业由此崛起。

综合而言，随着中国房地产市场管理红利趋势明显，服务型企业的价值逐步凸显。作为品牌溢价高、开发能力强及专业程度高的服务型企业，绿城管理以其模式的独特性和领先性成为房地产轻资产稀缺标的，价值仍待挖掘。

破局者存

作为传统房地产转型的破局者和解题者，2020年，绿城管理继续保持行业领先的强劲势头，展现了“代建第一股”的王者成色。基于丰富的业务模式、全国性的规模布局、按需定制的服务体系及多元化的客户结构，公司在市场的剧烈变化中，实现了年度销售新高及新拓项目货值新高，整体项目规模保持行业第一。

2020年全年，公司新拓代建项目的合约总建筑面积达18.7百万平方米，较去年同期增长约16.8%;新拓代建项目代建费预估58.1亿人民币，较去年同期增长约22.3%。公司现有代建业务存量就可以确保未来三年经营业绩的可持续增长。

报告显示，截至2020年12月31日，公司管理项目覆盖89座城市;项目数量由去年同期的260个增加至296个;合约项目总建筑面积76.1百万平方米，较去年同期增长12.7%;在建面积40.5百万平方米，较去年同期增长8.0%;全年实现合同销售金额745亿，同比增长12.2%。

绿城管理CEO李军

显著的规模效应，将成为绿城管理持续稳定经营的重要驱动力。与此同时，公司战略化的城市布局也将进一步夯实利润增长空间。多年来，绿城管理坚持全国化、规模化布局，同时持续巩固核心城市群。根据年报区域布局显示，公司主要经济区域项目建筑面积合计达64.9百万平方米，占整体总建筑面积76.1百万平方米的85.2%，可售货值合计3482亿人民币;其中，在具有强大代建开发潜力的长三角经济圈和环渤海经济圈，公司分别拥有总建筑面积41.8百万平方米、15.6百万平方米，占整体总建筑面积的55.0%和20.5%。

此外，在全国化布局的助力下，绿城管理建立起了结构多元、不断扩展的优质客户群，将有力提升公司穿越周期的韧性。目前，公司委托方类别包含私企、国企、政府及金融机构四大类，在当期在建面积结构中，归属于前三大类委托方的项目占比分别为28.3%、40.5%、31.2%。公司持续且长久地做政府和国企好伙伴的战略思维及决心，也为公司未来业绩稳定持续增长奠定了坚实的基础。

掌局者赢

一直以来，绿城管理都以打造“全价值链的代建业务平台”为战略转型的重要目标。目前，绿城管理已经形成主营业务与产业链业务相互赋能、相互导流的多元业务结构。其2020年度商业代建项目、政府代建项目以及设计/咨询等其他服务的收入占比分别为72.4%、17.1%及10.5%，这个结构已充分反映出绿城管理的经营特色和转型决心。

作为中国代建行业的第一股，绿城管理始终扮演着“先行者”和“引领者”的角色。自2020年7月上市以来，公司策划多起行业大事件，体现了其在代建领域的远大布局，将夯实其行业标准制定者的地位。

去年12月份，绿城管理作为发起者牵头成立轻资产联盟筹建会，联合中原建业、雅居乐房管、金地管理、当代绿建及华润5家代建领军企业，致力于通过标准引领行业发展，拓宽行业赛道，通过协同效应创造更大价值。据悉，该联盟将于今年正式揭幕，并将共同推出行业蓝皮书等重大举措。

投资人在发布会现场提问

与此同时，基于“做大产业链”的既定战略目标，2020年公司继续孵化产业链上下游公司，重点收并购轻资产模式、利润率高、且能增强公司核心能力的产业链公司，着力打造“第二增长曲线”。绿城管理于今年1月召开的产业链大会暨战略合作公司签约仪式，充分体现了这家公司“共建、共享、共荣”的平台理念。也正是这种理念，已回报公司以收益：2020年，绿城管理的产业链孵化的投资收益实现大幅提升至人民币46.0百万元。

有机构专家表示，目前代建业务占中国商品房销售比例仅为2%-4%，未来3年将保持20%以上的复合增长率，市场空间巨大，代建未来增长率将领先整体房地产市场，对应PE值将比肩物业股。而绿城管理有望凭借其领导地位及对产业价值链的精准把控，进一步享受稀缺标的的价值红利。