政策利好下，港股物业股“迎春天”，恒生推出物业服务及管理指数

本文来自“郭二侠鑫金融”。

据央行统计，2019年中国居民的住房资产占总资产的59%，而金融资产占比仅为20%左右;美国的两项数据分别为24%、71%。

中国的房地产市场，捆绑太多家庭的大量财富。但在“房住不炒”的国策下，超级繁荣的房地产市场被政策压制。真不敢涨了，现在卖了中国的房子都能买下美国+欧盟+日本了。但是跌，我看也不敢跌，跌下来的后果也实在是太恐怖了点。

这种情况下，房地产商的主业很难再有大的增长空间，纷纷在物业管理上面发力。目前龙头房企中，仅万科和龙湖旗下的物业没有分拆上市。

拆分物管公司的收入来源，主要有三个部分：

1.物业管理收入

就是向住户收取管理费，然后提供保洁、公共区域维护、保安等服务。这块收入没什么技术含量，需要大量人工，毛利率不高，但是胜在够稳定，确定性强。

2. 业主增值服务收入

从物业公司掌握的业主信息中，挖掘业主的需求，为业主提供个性化、针对化服务。比如，有偿维修、上门保洁、物业出租、废旧物品回收等。

3. 非业主增值服务收入

物业公司利用现有资源，产生等和业主没有直接关联的服务。比如协助开发商卖房、小区电梯广告的分成、开荒的费用等。

后两者的稳定性和前者相距甚远，经济环境好的时候，房子多卖一点，住户也更愿意消费，这部分收入自然就高;经济环境没这么好的时候，这两部分收入也会对应下滑。

看起来好像什么事都能做，但其实有些业务有一定的准入门槛，同时也需要政策扶持。

今年初物业公司迎来了政策的神助攻，住建部、发展改革委、银保监会等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》指出，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。

“文件”中提到的养老、托幼、家政、房屋经纪这些业务都是刚需，随着中国快速步入人口老龄化社会，在社区办托管养老，方便子女探望;人口增长断崖式下跌，鼓励生育政策很快就要来，社区办托儿所、幼儿园方便家长接送;家政这块现在靠谱的保姆、月嫂越来越难找，也是现代社会分工明确的需求;房屋经纪可以委托卖房，还有可以根据同一家物业公司旗下不同社区的房产信息买房，干的就是房产中介的活。

这些都是社会资本追逐的热点，而物业公司可以利用先天优势把这些全都干了，因此极具想象空间。

政策利好下，轻资产运营、发展稳定性强的物业公司应声上涨，目前港股41家物业企业，总市值从2020年初的2072亿元增加至2021年3月31日的8296亿元，基本上翻了两番。

但是从2019年年报来看，在港上市的41家物业公司社区增值服务收入占总营业收入比重在3%-30%之间，而这个比值的理想状态是50%，未来增长潜力还很大。

恒生指数公司敏锐的捕捉到这个信号，于4月19日适时推出恒生物业服务及管理指数，此项新指数旨在提供一个参考基准以反映在香港上市的30家最大物业管理及相关服务公司股价的整体走势。

入选物业服务及管理指数的挑选准则是，最近三个月的日均成交额最少300港币，然后按照过去12个月的平均市值进行排序，市值排名前30的物业公司挑选为成份股。其中前10只成分股，合计比重79.72%。

截止目前，共有41家内地物业管理公司在香港IPO上市。去年有17家内地物业管理公司在香港上市，是历来最多的一年。市场预计到2021年底，香港上市的物业管理公司可能突破60家。

（智通财经编辑：庄礼佳）