一边土豪一边焦虑，中小地产商还有出路吗？

本文选自“秦朔朋友圈”微信公众号，作者“云引”，原标题《一边土豪一边焦虑，中小地产商日子难过吗？》。

千亿目标下的重压

七八月份，品牌房企竞相发布上半年的业绩。

8月25日，地产龙头万科(02202)也交出答卷，上半年销售金额达到2772亿元，同比增长45.8%，净利润达到73亿元，同比增长36.5%，持有货币现金1076亿元，而一年期负债仅501亿元。

就在前三天，碧桂园 (02007)公布中期业绩，作为上半年销售榜的龙头，碧桂园给出的答卷是销售金额约2889亿元，净利润约为75亿元，同比分别增长131%和增长39.2%，账面拥有可动用现金余额1201.3亿元，同比增长143%。同时，碧桂园总裁莫斌宣布，将2017年全年销售目标上调至5000亿元。

5000亿，不仅仅是万科、碧桂园的目标，同时也是恒大(03333)、保利(00119)、绿地、中海、融创(01918)、龙湖(00960)、华夏幸福、金地等中国规模房企TOP10共同的目标。在2016年，恒大、万科和碧桂园成为三家销售金额超过3000亿的房企，今年上5000亿，按目前增速，有惊无险。

更多的房企将目标调为1000亿。龙头房企不仅在地产开发领域优势明显，为寻求新的利润增长点，纷纷在地产相关业务的多元化上进行布局，在社区物业、海外投资、产业新城、特色小镇、长租公寓、城市更新等领域也动作频繁。

根据易居中国的数据，2016年中国房企销售过千亿的达到了12家，在销量向好、房地产集中度逐渐提高的背景下，越来越多的房企公布明确的千亿目标时间表。体量意味着抗风险能力，意味着更大的腾挪转移能力，随着门槛值的不断提高，越早完成千亿目标越能让自身处于有利地位。招商蛇口、正荣、雅居乐(03383)、佳兆业(01638)、禹洲地产(01628)、滨江集团、中骏置业(01966)等TOP30房企，或今明两年，或三年五年，都会公布时间表剑指千亿。

2016年，中国TOP200房企总的销售额是62105亿元，根据行业对中国房地产市场体量的乐观估计年销售约10万亿元，一个残酷的现实是，在TOP10瓜分5万亿的背景下，如果剩下的TOP30企业又瓜分2万亿，那么留给中小房企的市场就真不多了。

市场就这么大，在头部企业不断攻城略地的情况下，未来对于中小房企来说，可能谈的不是理想，活下去，才是硬道理！

谈生死？

压力之下，中小房地产企业能不能再维系其风光？这是很多人在问的问题。

在中国，唯一能和煤老板比富的应该就是房地产老板，在国家房改货币化之后，过去的近30年，中国房地产业一直处于高速增长的通道。进入房地产行业，用任志强的话说就是，只要不傻，所有人都赚到了钱，唯一的差别就是钱多钱少而已。

事实也确实如此，在笔者进入的地产圈朋友群中，发红包都是以千元打底，在豪宅豪车、进各种高端圈子之后，现在地产圈又流行起了读各种商学院，把公司高管派去学习，寻求突围的机会。     

但市场行情就在那里，对中小房企来说，比规模已难望大发展商项背，那么又能比什么呢？

上海菩悦资产管理有限公司创始人、CEO陈凯结合自己的从业经历认为，中等房企的出路是，要么做行业龙头、要么做区域龙头、要么做细分市场龙头、要么做小而美的好公司。

陈凯是房地产行业的老兵，先后任职华润置地有限公司执行董事、华润置地有限公司上海公司总经理，龙湖地产有限公司执行董事、运营总经理，复星地产控股有限公司总裁，阳光城总裁。他职业生涯中最浓墨重彩的一笔是，2012年加盟阳光城，将阳光城从福建一家默默无闻的企业，在短短三年内销售规模从20亿迅速增长至200亿，成为增长近10倍的地产黑马。陈凯也因此一战成名，缔造了在地产江湖的传奇。

但阳光城的“快”在陈凯看来难以复制，2012年中国房企销售榜龙头万科才610亿，恒大380亿，而2017年6月，万科和恒大单月分别达到447亿元和580亿元。2012年和今天变化的不仅仅是市场容量，更是头部企业对整个市场的把控，因为未来，对于中小房企来说，不得不面对的一个现实是，你在一线城市拿地面对的是万科、恒大、碧桂园，你在二线三线四线面对的仍然是万科、恒大、碧桂园。

根据中国房地产行业协会提供的数据，2016年，房地产行业并购案宗数为198宗，同比上升43%，央企兼并重组步伐明显加快，标杆房企收购中小房企趋势明显。中小型房企往往缺资金、品牌和操盘能力，手里有存量的土地，政府每年供应不了那么多土地，一线房企等不及招牌挂，往往通过兼并收购的方式去拿地。

躲无可躲，避无可避，再说，你有上千亿的现金流和他们竞争吗？

做鸡头还是凤尾？

再来看看陈凯的建议。在笔者看来，这更像是问中小房地产企业，是做鸡头还是凤尾？

如果你现在仍是一家年销售不足百亿的区域房企，这个时候是放眼全国还是深耕本地？

有一个一直拿出来说的例子，就是河南建业。建业成立25年，从未走出过河南，并不是万科、恒大这样的全国拿地的超级航母，但经过这么多年的发展，其在河南的统治地位却毋庸置疑。建业还创立了河南省首家客户关系组织——建业会，发展至今已拥有10多万名会员，再加上拥有中超劲旅河南建业球队，有百万球迷。2016年建业地产销售总额为221.4亿元，排名74位，在区域房企里面，是一朵奇葩。

建业地产董事局主席胡葆森对目前的形势也有清醒的认识，在8月19日的亚布力夏季论坛上接受腾讯财经采访时说，“现在正处于二线城市房企洗牌过程，再过两三年时间，中小型房地产商基本出局。五年之后，中国100强房企会占到整个市场份额的70%以上，20强房企能占据40%到50%市场份额。”

建业的策略，即是区域龙头的典范。房地产市场是区域市场，受地方政策等影响深远，相对于外来户，地方房企没有“水土不服”一说，有其独特的竞争力。

同样的道理，如果不能做万科、碧桂园这样的行业龙头，也可以做细分市场的龙头。

对于行业正在发生的变化，扎根房地产行业的龙头房企多数提出通过科学管理、差异化竞争、拓展细分市场等方式循时御势。比如华夏幸福的产业新城和特色小镇，比如万科的城市更新项目，而重大资产重组后的招商蛇口明确表示公司以“中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商”为战略定位，通过开展社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务，聚焦居民客户、企业客户和政府客户需求的满足，并以遵循市场规律、服务国家战略获取商业利益。

更多的细分市场，比如医疗保健房地产现在仍是蓝海，据房地产研究机构Green Street Advisors的报告，美国该类房地产的平均收益率为6.6%。相比之下，两个最大的房地产投资领域——办公楼和购物中心的平均收益率分别为4.9%和4.8%。从投资理论来看，这种收益率差反映了更高的风险。

更好的消息是，深耕细分市场，可以暂时避免与龙头房企短兵相接，而且由于更有专业性，门槛相对较高，易于筑城挖壕。

在经历了房地产市场的野蛮生长后，并购和重组是建立市场秩序的必经之路，对于中小房企来说，风光可能不再盛，但也不是没有生路。比如，还有一种活法，不做鸡头，也不做凤尾，能不能做一只娇小美丽的金丝雀呢？做一家小而美的好公司，不要那么大，不要行业第一，就像太古里，进入内地数年，仅做了成都、上海、北京等区区三个太古里商圈，但个个都是精品，谁又敢质疑太古里的能力和实力呢？（编辑：姜禹）