信达证券：怎么看待政治局会议对于房地产市场的影响？

智通财经APP获悉，信达证券发布研究报告称，在经历了多年“房住不炒”总基调的约束，当前市场对于房地产悲观情绪较重，对房地产周期特征存疑，因此价格已充分反映市场悲观预期共识，较难有大幅下跌空间，随着政策宽松刺激+城市供需结构改善，部分具备α的城市或板块有望在下半年率先上涨(核心在于悲观预期共识的松动)。建议继续关注在当前城市和板块布局能级更高，货值弹性更大，规模成长确定性更强的优质国央房企，如招商蛇口(001979.SZ)、保利发展(600048.SH)、华发股份(600325.SH)、区域地产以及优质民企滨江集团(002244.SZ)。

事件：

中共中央政治局7月24日召开会议，会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和"平急两用"公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

▍信达证券主要观点如下：

本次政治局会议的核心变化在于：

1.未提及“房住不炒”的表述。自2016年定调地产行业“房住不炒”基调以来，首次拿掉“房住不炒”帽子，考虑到过去下行周期以来房价下行幅度较大，此次表述调整可能意味着支持部分价格超跌的城市修复价格。

2.强调供求关系发生了重大变化，认识到房地产市场供需关系的变化。市场需求由过去供不应求(价格上涨)转变为供大于求(价格下跌)，而要扭转供求关系核心在于房价止跌。

3.提出适时调整优化房地产政策。当前大部分城市调控政策为此前周期高点出台，这些政策已完成历史使命，在当前地产周期位置应该择机退出或优化。而政策调整方面更多城市有望在限购限贷、首付比例、按揭利率的优化调整上，拥有更大的自主权。

怎么看待对于房地产市场的影响：

1.未来会出什么样的政策?可能进一步下调首付比例(特别是二套房首付比例仍有下调空间)、调整首套认定规则以及按揭利率持续下行。

2.市场是否会随政策转变而扭转?考虑到全国房地产市场下跌超过两年，整个房地产市场需要时间来消化此前的跌幅才能实现扭转。

3.市场后续会怎么走?在本轮下行周期中，部分城市和区域市场供需结构出现明显反转，这些少数城市和区域价格有望在下半年率先企稳上涨，进而带动市场在明后年迎来整体性的修复。

4.为什么下半年会企稳?在经历了多年“房住不炒”总基调的约束，当前市场对于房地产悲观情绪较重，对房地产周期特征存疑，因此价格已充分反映市场悲观预期共识，较难有大幅下跌空间，随着政策宽松刺激+城市供需结构改善，部分具备α的城市或板块有望在下半年率先上涨(核心在于悲观预期共识的松动)。

5.如果政策不及预期或市场担忧地产行业对政策敏感度失效怎么办?当前政策核心意义不在于让市场快速回暖，而在于市场止跌，因此判断政策会持续宽松至市场止跌回暖。而市场止跌回暖在于两方面引导：一方面是政策刺激，另一方面是市场自身供需结构的持续改善，直至开启下一轮上行周期。

风险提示：

政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。