下一个发盈喜的会是物业股吗?

大市不好，业绩好的公司该嘚瑟还是嘚瑟，该发盈喜还是发盈喜。

智通财经APP注意到，继煤炭翘楚兖州煤业(01171)、工程机械龙头潍柴动力(02338)发布业绩盈喜后，下一个最有机会发布盈喜的很有可能是物业管理板块。

海通证券近日更是发布了物业行业的深度报告，并将其形容为“浅滩卧龙终得水，倒海翻江立乾坤”。

从近日行业板块各股持续走强来看，截止7月18日收盘，绿城服务(02869)、碧桂园服务(06098)、中海物业(02669)分别逆势上涨7.5%、4.12%、3.21%，值得注意的是碧桂园服务7月份已累积上涨35.79%，表明聪明的资金还是将物业管理股作为了避险板块。

(行情来源：富途证券)

业绩确定性高

为什么说资金会选择物业股进行避险，其逻辑很好理解，具体可参照美国纳斯达克指数走势，其科技股走势仍然相当强劲。

其实近来纳指仍在持续创新高，科技股能获得投资者如此高的估值，主要原因还是在于其盈利增长仍处于一个好的趋势。

回头来看恒生指数各板块表现情况，在此前，投资者能想到的避险板块通常为医药股、消费股，但是现在港股的医药股大多数已不便宜，况且创新药研制整个周期较长，业绩增长存在着不确定性。

因此，正如美股投资者，除了选择传统避险资产外，他们还会选择科技股，尽管科技股的估值已相当高，但是除了科技股，好像并没有其它资产更具吸引力。

而在港股市场上，此时的物业管理股无疑就是最好的存在，因为其业绩确定性非常高。

首先，物业股业绩是有章可循的，如港股主要4家主要物业公司2017年的净利润增速相当可观：其中彩生活、雅生活期内净利分别增长70.8%、77%，中海物业及绿城服务分别增长40.2%、35.8%。

据wind市场一致预期，彩生活、碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务、中海物业2018年的净利润增长为64.8%、44.25%、119.17%、38.33%、33.06%。

由此可见，即使市场预期增速最低的中海物业也有超过33%的净利润增长，对应2018年PE也只有23倍。

此前，智通财经APP就已论述过，物业股的业绩增长不同于内房股，这些背靠巨头的物业公司，优势明显。假设其母公司今年卖100个楼盘，明年要维持增长则必须卖100个以上，而作为旗下的物业公司，其母公司下一年只要卖10个楼盘，物业公司则依然可以维持增长，因为老的物业是持续存在的。

更何况近些年来行业集中化程度也日益提高，自2007年以来百强物管企业11年来在管项目总建筑面积增长5.76倍，营业收入增长8倍，达到7.4亿。

TOP10的企业管理面积和增速表现更为优异。行业数据显示，TOP10物管企业近五年市场份额累计增长6.21%，2017年管理面积均值达21588.21万平方米，同比增长14.59%，是百强企业均值的6.82倍;市场份额为11.06%，较2016年提升0.88个百分点。

因此，鉴于2018年将是房地产行业集中度持续提升之年，那么跟地产行业息息相关的物业行业也将持续搭上地产顺风车，业绩或将再上演超预期。

抛开估值谈成长

对于成熟的投资者而言，他们通常会更看重企业的成长性而非估值，对于成熟再稍加理性的投资者则更倾向于将成长性与财务指标结合来看，毕竟高现金低负债高成长的公司，内心拿着踏实。

据悉，物管整个行业的现金通常占到总资产的30%-60%，应收账款也极低，称得上是现金溢余型行业，这也决定了这个行业远期的派息比率会较高。

此外，龙头企业基本上可以轻松实现20%-30%的收入增长，ROE基本上可以维持在20%-30%区间，由于增值服务利润率较高，利润的增长一般会超过收入的增长，因此行业净利润率基本介于8%-15%之间。如增值业务占比最大的彩生活2017年净利润率高达21.51%。

除了漂亮的财务数据，我们暂且抛开港股物业股已高达30-50的估值区间，来关注行业的成长性。

业内人士表示，物业行业的未来发展之道主要基于物业平台，打造“1+N”多元布局。“N”就是新的收入点或者新的服务点，怎么把这个布局打开。把“1”夯实好，把基础服务做好，同时能够开发更多的东西，把N做大，这是未来发展的简单逻辑思维。

首先来看这个“1”。“1”即基础服务，基础服务的收入仍然是物业公司持续扩大规模甚至是提高绩效很重要的一个基础。

近年来随着城镇化水平和人均支配收入的不断提高，消费升级时代的到来，品质和服务体验成为新时代的消费需求主导因素，行业增长空间巨大。

中长期来看，业内人士预计，未来10年，物业管理市场规模可能达到2万亿的水平，其中物业管理服务市场在1.3万亿。

短期来看，据海通证券保守估计，2018-2022年房屋竣工量在50亿平米，则2022年末物业管理总面积可达到245.2亿平米，因此物业管理行业总规模的快速增长至少还有7-12年。

再加上物管行业的成长性不具备周期属性，是一项持续可操作的好生意。

其次，再来看“N”的多元化布局。“N”主要指增值服务收取费用，包括业主增值服务(空间运营收入、房屋经纪、电商服务、社区金融、家政服务及养老服务等)和非业主增值服务(顾问咨询服务、案场服务、工程服务等)。

从目前行业净利润来看，百强企业的净利润持续增长，但是基础物业服务净利润占比逐年下降。因为不管是互联网+、大数据还是人工智能，技术的驱动将让物业管理服务在这一块的收入点越来越丰富，成为打开社区服务大门的一把金钥匙。

说到底，投资交易也就是遵循眼前的事实，顺从趋势，不跟趋势作对，目前来看，在美元流动性紧缩的大背景下，港股的基本面难言乐观，物业管理股仍为较好的选择。