美国商业地产拖累区域性银行 标普列出危险名单

智通财经获悉，标普全球评级周二表示，一些美国区域性银行的资产质量和业绩可能会受到商业房地产市场压力的影响。该机构将5家银行的评级展望从稳定下调至负面。标普在一份声明中表示，重组贷款和贷款期限的增加“可能预示着资产质量和表现的下降”。标普下调了第一联邦金融公司(FCF.US)、美国制商银行(MTB.US)、西诺乌斯金融公司(SNV.US)、Trustmark(TRMK.US)和Valley National Bancorp(VLYPP.US)的评级展望，因为这五家银行在其评级的银行中对商业房地产贷款的风险敞口“最高”。

标普表示，如果美联储开始降息，可能会“缓解商业房地产行业的一些累积压力”，并补充说，其对银行前景的修正解决了“如果利率在更长时间内保持较高水平，可能出现的”潜在风险。

部分区域性银行多次遭点名

Evercore ISI的金融分析师此前也发现，几家地区性银行的商业贷款敞口增加，这应该引起投资者的关注，其中被该投行划红线的几家银行与标普所提到的名单有所重合。根据Evercore的研究，如果商业地产继续陷入困境，四家银行将面临风险：库伦佛寺银行(CFR.US)、美国制商银行、西诺乌斯金融、Citizens Financial(CFG.US)。

Evercore分析师John Pancari表示，尽管贷款违约(或冲销)尚未达到金融危机期间的水平，但商业部门的持续亏损可能会迫使处于风险中的银行增加现金储备。话虽如此，Pancari并不认为这些银行在商业贷款违约增加的情况下有倒闭的风险。

库伦佛寺银行35%的贷款与商业房地产有关，其贷款准备金为1.45%。一个有利因素是，库伦佛寺银行的平均贷款现金流是债务支出的1.44倍，这意味着它的许多贷款都是用于产生收入并偿还债务的房地产。

西诺乌斯金融32%的贷款集中在商业房地产上，准备金率为1.09%。然而，西诺乌斯金融的首席执行官表示，该银行几乎没有问题贷款，并限制了新的商业贷款。

Citizens Financial 19%的贷款敞口为商业地产，准备金率为2.2%。Citizens Financial 的状况令人担忧，因为办公楼贷款在19%的商业地产贷款敞口中占很大比例。它还有10.2%的办公贷款准备金。这一点很重要，因为写字楼市场可能是商业地产中最低迷的领域。

美国制商银行的商业地产贷款占其贷款总额的24%，准备金率为1.9%。如果美国制商银行接受压力测试，就像美联储在2008年金融危机后对富国银行等大型银行进行的测试一样，这些准备金将占美国制商银行损失的22%。

美国制商银行指出，其未偿还的商业贷款余额是15年来最低的，贷款与房地产价值比率为56%。在最近的财报电话会议上，美国制商银行首席财务官Daryl Bible表示:“我们对目前的准备金状况感到非常满意。我不能保证它不会上涨。但我们对(商业地产)领域的高风险信贷类型进行了非常彻底的评估。”

尽管Pancari认为商业地产大规模违约不太可能损害储户的利益，但股票表现可能会受到影响。历史表明，只要一家银行因不良贷款而破产，就会引发连锁反应，引发一场地区性银行业危机。

到2024年，将有近1万亿美元的商业贷款到期，许多开发商很可能无法以保持项目盈利的利率进行再融资。这将不可避免地导致违约，并可能导致一些地区性银行面临破产风险。

“做空势力”再度盯上美国商业地产

当前美国地区型银行面临的流动性压力、美国写字楼价格的持续低迷以及高企的基准利率，使得一些散户投资者和基金经理重新开始看空他们曾最青睐的行业之一:商业房地产。最近几周，纽约社区银行(NYCB.US)和德意志银行(DB.US)等银行为与房地产贷款相关的损失拨备了更多准备金。在美国，中小型的地区银行往往对商业房地产敞口非常大，可能比规模更大的商业银行受到严峻得多的负面冲击。MSCI此前发布的一份Real Assets报告显示，美国和欧洲地区的商业办公楼的价值脆弱性持续存在，进而导致截至今年2月的一年里，美国商业办公楼的价值暴跌约15.2%。

商业地产可谓被美股投资者们视为最有可能引发系统性信贷事件的领域，随着商业地产价值暴跌，投资者们纷纷从房地产基金中撤资。这种担忧情绪反映出高利率重压之下美国商业地产价值的持续下滑趋势，以及难以预测哪些具体贷款可能将被瓦解。造成这种局面的背后原因可能在于新冠疫情导致人们习惯性地转向远程办公(尤其在科技公司，越来越多员工选择远程办公)，以及美联储加息周期开启后利率迅速上升至22年来最高位，这使得手头拮据的借款人再融资的成本更高。

而且继今年1月底纽约社区银行业绩因商业地产动荡暴雷，使得美股地区型中小银行板块做空规模激增后，近期做空势力们再度重返那些具有商业地产敞口的商业银行，尤其是地区性银行。据标普全球的统计数据，目前有接近13%比例的纽约社区银行股票被做空，远远高于11月份的3%。其中一个重要的原因在于，该银行是纽约多户型公寓楼的重要参与者，这些公寓楼的租金受到控制或被迫处于稳定区间，因此这些公寓楼的实际价值一直在迅速下跌。