港股打新 | 第一服务控股(02107)给二级市场预留水位有限，定价对上市表现影响大

本文来自微信号“郭二侠鑫金融”。

一、招股信息

二、公司基本面

第一服务，于1999年在北京成立，公司定位为透过科技创新促进舒适生活的服务提供商。致力于物业生命周期各阶段为住宅及非住宅物业客户提供数字互联、绿色、健康的人居体验。

中指院按综合实力将第一服务评为 2020中国物业服务百强企业第31名;于2020年5月，中指院亦将其评为2020中国物业服务百强服务质量领先企业之一。

财务数据显示，公司于2017年、2018年及2019年，收入为3.79亿元、4.95亿元及6.24亿元，复合年增长率为28.4%，利润分别为4184万元、5294万元及8386万元，复合年增长率41.6%;股东应占净利润分别为3964万元、5087万元及7729万元;2020年4月30日前四个月，该公司收益为2.25亿元，纯利为1649万元。

第一服务，由两家前新三板企业摘牌退市后合并而来，其中第一物业收购合并第一人居。所以公司除了物业管理为主要收入来源外，绿色人居解决方案在2019年也收入1.55亿元，占总收入的24.7%。而且绿色人居解决方案的收入贡献比例还在增加，2020年前四月数据，贡献收入比例进一步提升至30.6%，毛利润达34.3%，是比物业管理服务更挣钱的业务。规模是所有上市的物业公司绕不过去的命题。

根据最新披露的招股书数据，于2020年4月30日，第一服务合约建筑面积的业务版图涵盖中国19个省市的52个城市，在管建筑面积由2017年的710万平米增长至2019年的1370万平米，年复合增长率38.9%，并在2020年4月30日进一步增至1500万平米。与此同时，合约建筑面积由2017年的1140万平米以增加至2019年的2570万平米，年复合增长率50.2%，这一数据在2020年4月30日增加至2700万平米。

不过，第一服务仍是一家专注于住宅物业管理的企业，按照收入类型划分，截至前四月，有97%的收入是来自住宅物业，这才一定程度上也是短板。值得一提的是，近三年来，第一服务来自第三方的在管面积比例也在不断提升。

数据显示，2017年，第一服务来自第三方开发商开发项目应占在管建筑面积仅为91.4万平米，占比12.9%;2019年，来自第三方的在管面积达到322.8万平米，占比23.6%，并进一步增加至2020年4月30日的411.8万平米。

行业方面，从公司规模和住宅物业属性来看，对标弘阳服务，在管总面积1580万平方米，合同建筑面积2760万平方米，净利润年复合增长率是43.42%(第一服务净利润年复合增长率41.6%)，公司主要收入也是住宅物业，目前市值25亿，各方面数据都非常接近。

所不同的是弘阳服务母公司弘阳地产(01996)市值95亿港币，第一服务母公司当代置业(01107)市值32亿，弘阳服务母公司市值几乎是第一服务母公司市值的3倍，意味着前者更容易从母公司那里获得优质物业资源，弘阳服务现在估值38倍，而第一服务估值25倍，估值合理，给二级市场预留了一定水位。

保荐人海通国际，历史保荐记录不温不火，护盘还算给力，最近两年有4只股上市首日刚好收平。

三、综合点评

弘阳服务当时发行估值也是25倍，还有香港恒基地产主席李家杰全资控股的投资公司认购了20%作为基石，弘阳服务暗盘涨幅17%，上市首日涨幅6%，累计至今涨幅44%，各方面对比来看，第一服务上市之后的表现应该和弘阳服务差不多。

大家也注意到了，本次该股区间价跨度较大，浮动达32%，所以定价对上市之后的表现影响很大。

四、预估中签率

香港公开发售2500万股，每手2500股，合计1万手。在不启动回拨的情况下，甲乙组各获配5000手。现在几只热门股都来了，市场比较分化，打新人数还真不好预测，按照10万人申购算，最终大概率超购100倍，启动50%回拨，那么甲乙组各获配2.5万手，预计一手中签率20%，申购70手稳中一手。

打新乙头需要申购250万股1000手，考虑到很多投资人要预留资金打新接下来的三只热门股，因此打新乙头的人可能没那么多，预计乙头中签15-20手，大概11万的货，打和点4%，盈利空间有限。

五、本人操作计划

郭二侠计划用15个账户各现金申购一手，其中用三个账户融资申购70手。郭二侠建议适当申购!

目前以及通过聆讯的5家公司，认购优先级顺序为：世贸服务>合景悠活>第一服务。

据说先声药业明天开始招股，用打新卓越剩下的钱3成打新第一服务，7成打新先声药业，当初建议打新卓越商企用总资金的一半，这笔钱周五退回来为世茂服务和合景悠活留着，好股扎堆，没有百万资金都周转不开。

先来的先打，不要惦记还没通过聆讯的公司，离招股还远着呢。资金少的投资人，只能抓大放小，合理使用资金。