天风证券：碧桂园服务(06098)年度业绩超预期 评级“买入”

智通财经APP获悉，天风证券发布研究报告，维持碧桂园服务(06098)“买入”评级，年度业绩超预期，利润率稳增，收入结构持续优化;基础物管加速拓展，规模持续扩张。公司计划未来五年内营收增至千亿，且储备面积对未来业绩增长具有较大支持度。

报告中称，期内公司营收的增长主要源于在管面积的增加及相应增值服务、城市服务等业务增长：1)物业服务业务收入同比增49.7%至86.1亿元;其中来自碧桂园集团的物管收入同比增42.4%至61.95亿元，来自第三方的物管收入同比增72.4%至24.12亿元。期内，整体物管均价2.15元/平米/月，较2019年末提升0.02元/平米/月，提升幅度1%左右，基础物管收入的增长主要还是受益于在管面积的增长。期内在管面积3.77亿方，较2019年末增加1亿方，面积增长幅度约36.5%。

2)社区增值服务板块中家装服务、到家服务、传媒服务、增值创新服务、房产经纪服务、园区空间服务等占比分别为13.8%、17.4%、20.2%、30.8%、10.1%、7.6%;提升较为显著的为社区传媒业务及增值创新服务。以社区增值服务收入/业主户数作为业主平均增值服务消费的表现看，至2020年末，社区增值服务业主平均消费水平约408.3元/年。

3)非业主增值服务由于其咨询服务业务模式的改变，使得整体非业主增值服务收入下降3.7%。4)城市服务收入在期内增速约1192.5%，主要源于年内通过收购满国及东飞所带来的业务增长。

报告提到，期内公司实现整体毛利率34%，较2019年提升2.3pct：1)基础物管毛利率34.6%，较2019年提升4.1pct，主要源于疫情带来的社保减免等以及公司组织架构的调整使得人均效能提升，期内人均效能达到5687平米/人，较2019年提升469平米/人，使得人均管理面积成本降低;2)社区增值服务毛利率65.1%，较2019年下降1.1pct，主要源于增值创新服务中的低毛利率的商品购销业务增加所致;3)非业主增值服务毛利率45.5%，较2019年提升4.5pct，主要源于车位及房屋尾盘的代理销售及租赁服务毛利率较高的业务增加;4)三供一业整体毛利率约7.7%，较2019年收缩0.9pct，主要为三供一业所管理的设备老旧，年内投入设施维护成本所致;5)城市服务毛利率32.5%，较2019年收缩6.2pct，毛利率的下滑主要为收购的满国及东飞业务毛利率较低所致。期内实现净利率17.8%，较2019年基本持平。

天风证券称，期末公司合约面积约8.21亿方，其中来自碧桂园集团的约5.71亿方，来自第三方的约2.49亿方，占比分别为69.6%、30.4%。期内新增合同1.36亿方，其中来自收并购的约15.6百万方，来自碧桂园集团的约47.7百万方，来自品牌拓展的约72.5百万方，新增合同中来自碧桂园集团的占比有所下降。期末储备面积约4.44亿方，储备面积/在管面积1.2X，储备面积仍具备对未来面积增长的较大支持度。