代建二十载：绿城管理(09979)助推房地产轻资产发展模式重塑

向轻资产方向发展，是目前房地产行业的共识。从小股操盘到合作开发，从重资产住宅开发到轻资产多元化运营，已经在走轻资产道路的玩家里，大多是拥有成熟管理能力的品牌房企。现阶段，“三道红线”、集中供地的政策要求下，行业聚集度提升，中小房企兼并、收购、重整等消息屡见不鲜，在“轻资产”的规则里，房地产还能有新玩家吗?

2021年5月27日，在大湾区的重要门户城市珠海，由绿城管理（09979）牵头，联合雅居乐房管、金地管理、当代绿建、华润置地（01109）六家从事代建的企业聚集，举行了主题为“让世界变轻”首届中国代建价值峰会，共同商讨轻资产代建模式为中国房地产下半场提供的另一种可能。

生而逢时

代建：服务商角色助开发商圆梦

调控进入深水区，房企要生存必须优势复合，开发商需要贯通上下游产业链，包括资金、土地、设计、开发、施工、销售和最后的物业管理等几大环节。成熟房企资源多，拥有对产业链的整合能力和单个作战能力，能够应对复杂的开发环境。此外，走在行业前列的开发商还在培育地产相关的多个业务场景，大地产行业的产业链生态集群形成，大企业的规模优势愈加明显。

然而，中小房企由于缺乏开发经验、产业链资源以及品牌效应，往往只能守着为数不多的货，面临“缺钱——无地——无法开发项目—无法回笼资金”的状态。代建的部分委托方，正是有一些生产要素，但缺乏产业链资源、操盘能力的企业。

这次代建价值峰会的委托方代表发言环节中，来自海南裕泰投资有限公司的执行董事王红兵现场回忆了初次接触代建公司绿城管理的场景，“当时我们对‘代建’理解不够深，纯粹摸着石头过河，况且项目属于重资产投入，在面对房地产市场波动、项目经营风险方面，承担了更大的压力。”然而，与绿城管理合作三个月后，专业化团队、透明化信息处理、强专业运营则为委托方“释压”，代建项目海口桃李春风也在2016年前后变幻莫测的海南市场实现了20%以上的高溢价、赢得了好评。

除了解决民营房企产业链资源和品牌优势，代建委托方中，非房企类型——大型国企、金融机构、基金持有方等比例不断加大，他们往往需要同可以提供科学的项目规划和管理、较强的品牌影响力和运营能力的代建企业合作，从而实现项目的品质保障、金融资本投放的安全可控。

目前，国内代建整体渗透率不足10%，对照欧美等发达国家代建市场渗透率普遍20-30%的水平，行业空间远未饱和。另据中指院统计，国内到2025年，代建市场容量将达2.2-2.5亿平方米，在中性假设下，代建市场规模的渗透率将达到14.9%，代建项目销售额将超2万亿，空间广阔。

珠海之盟

轻资产联盟：规范代建走向自律

在另一层面上，作为新生事物，轻资产代建的渗透率不高，也暴露出行业缺乏规则、认知度不高，部分从事代建的先行者表示，委托方诉求和产品品质的平衡问题、供应链标准参差不齐、准业主代建普及的教育问题，都是现实的痛点。

现在，我国目前有能力积极入局代建行业的主要仍是头部房企，代建的综合影响力与市场蕴藏的巨大空间不相匹配，代建企业处于各自为营，独立作战的状态。代建企业之间的交流与合作也需要深化，相互“竞合”已经是大势所趋。

据了解，本次在珠海的轻资产联盟成立旨在以合法经营、顺应市场、管理服务、信任导向为行为准则，推动国内房地产开发模式变革，促进供给侧改革进步，致力于中国城市的美丽、品质、绿色、可持续发展。

在重资产仍占据地产大壁江山的时代，关于轻资产方面的联盟尚属首次出现，而这也为其成立带来了更多的意义。在代建联盟的基础上，成员企业可以与行业中众多优秀的商业公司以及运营公司合作，从而形成更加标准化的产业链平台，加强代建行业的影响力和渗透率。“轻资产联盟公约”表示，联盟将致力于构建行业全产业链资源协作平台，引领中国房地产开发模式升级，促进代建行业持续进步。

绿管“远谋”

绿城管理：全国化布局代建的名片

代建联盟的六家成员单位中，绿城管理是最早涉足代建领域的公司，本次官宣轻资产联盟成立，也是这家代建领头羊筹谋两年之久的一件大事。

依靠强大运营能力、品牌溢价、轻资产重管理等模式，绿城管理各项核心指标均保持高质量稳定增长。2020年，公司实现营业收入18.13亿元，新拓代建项目的合约总建筑面积达1869万平方米，较去年同期增长约16.8%，整体项目规模保持行业第一。作为行业的先行者，绿城管理的代建业务已经在全国形成燎原之势，截至 2020 年，绿城管理拥有代建项目分布于全国28个省份的89座城市，从分布区域看，绿城管理主要经济区域总建筑面积达6487万平方米，占整体面积的85.3%。

值得一提的是，这家“亚洲最大的项目管理公司”负债为0，是名副其实的轻资产运营。良好的基本面在资本市场的得到体现，2020年，代建第一股绿城管理登陆港股，2021年3月，上市后首个年报发布后，绿城管理市值已经增长45%。

如今，正如地产企业多元化路径一样，代建行业的成员们也在百花齐放。以本次参会的代建企业为例，中原建业（09982）以客户需求为核心，建立客户细分模型，持续提升消费者居住体验;相较于未独立经营代建业务的企业，金地管理更懂客户，更专注于服务项目委托方;雅居乐房管优秀的资本整合能力、项目开发推进能力以及平台资源整合能力;华润置地已经取得一规模及市场地位的销售物业及投资物业两大主营业务等。

“让世界变轻”不仅是“轻资产联盟”成立的一大愿景，更是绿城管理顺应时代变化，致力于推动房地产开发模式转型升级、促进行业变革和持续健康发展的佐证。随着各大房企纷纷选择进入代建市场，叠加代建模式需求不断提升，我国代建行业也正在以高双位数的增速迅速扩大。相对于目前已经崛起的物业行业而言，迎来黄金发展期的代建行业的价值显然被低估。