瑞银梁展嘉：优才及高才通有助支撑香港住宅市场 对住宅楼市仍有信心

智通财经APP获悉，香港楼市自撤辣后未见明显好转，瑞银投资银行香港房地产分析师梁展嘉表示，自楼市撤辣后，香港住宅库存去化速度加快，预期今年一手楼销售约1.7万间，库存水平约30个月，与历史平均比较仍偏高，所以短期对楼市的压力较大，但以只要挨过这个库存周期，加上不断有优才通及高才通来港，租金预计将企稳或持续上升，因此他对住宅楼市仍有信心，预期明年香港楼价大致平稳。

市场预期美联储9月降息，梁展嘉指，年初预期香港住宅楼价今年跌0%至5%，今年来楼价大约跌6%至7%，与预期的趋势相当，基于美联储局9月降息，而楼价对利率的敏感度高，相信或可刺激成交，有助楼价保持稳定。香港在美国上次的加息周期没有跟足加息幅度，所以即使市场预期美国于未来12个月会降息2%，估计香港最快要明年初才会调低最优惠利率(P)。

写字楼方面，他表示，目前中环写字楼空置率约13%，基于新供应源源不绝，2025年西九龙又有甲级写字楼落成，但写字楼新吸纳量不多，写字楼供应要到2026年才见顶，写字楼租金要到2026年底才见底。

香港地产股方面，梁展嘉认为，要评估地产股是否会减少派息，要留意发展商的杠杆水平、现金流、大股东持股比例及短期债务情况四方面，若发展商杠杆高，申请贷款或进行再融资时，银行会相当留意其非现金减值部分，或会因此要求更高的利率，变相影响发展商的盈利能力。

谈及零售方面，他表示，访港内地旅客无论人数或消费能力均不及疫情前，目前内地旅客数目相当于2018年70%至80%，香港本地零售亦受到海外出游及北上消费的冲击，基于内地服务及产品价格远低于香港水平，即使美元贬值10%至20%，香港的服务及产品吸引力亦较逊色。