物业配股潮：碧桂园服务(06098)、雅生活(03319)配股这件事儿

物管行业，无疑是当下资本市场最为关注的焦点之一。

4月以来，物业上市潮再次出现，海悦生活、中梁物业、新希望物业、京城物业、越秀服务、德商物业、祥生活服务前后递表、通过聆讯或敲钟上市。

而资本市场的反应正如这炙热的夏天，不断推高着物业股的温度。

许是趁着这波涨幅，碧桂园服务(06098)、雅生活(03319)挑头，相继进行了大额的配股行为，打响了物企间的筹资战。5月25日、28日，两家现金流充裕的物业公司仅配股便一举筹资超130亿港元，消息一出其股价都应声下跌。

另一边，“物业第一股”彩生活(01778)则在近日的股东会上表示，与前期扩张型物业服务企业不同，公司目前并无配股相关融资计划，所追求的是“内生式发展”。

行业竞争走向与资本市场情绪，这两笔配股行为带来了今夏关于物管行业的一场讨论。

物业配股潮

5月25日一早，碧桂园服务率先开启了拉开筹资战。

碧桂园服务宣布，其拟向承配人配售1.39亿股股份，价格为每股股份75.25港元。假设所有配售股份将根据配售事项发行，配售事项的所得款项净额为约104.241亿港元。

同时，碧桂园服务计划发行一笔本金总额为50.38亿港元的可换股债券。按此计算，碧桂园服务此次将通过配售股份和发行可换股债券合共筹集大约155.26亿港元现金。

出乎意料的是，雅生活随后于5月28日也发布了配股计划。

其于当日签订配售协议，将按配售价每股37.60港元配售总数8666.68万股新H股，共筹资32.59亿港元。

对比来看，两者的配股时间点都是在自身股价高位。如碧桂园服务，其在配股前一段时间的交易日股价走势整体不断走高，其中在4月30日盘中一度到达83.95港元，刷新历史最高股价。

而在配股前一天即5月24日，碧桂园服务股价收盘价同样高涨，冲破80港元达80.05港元。值得一提的是，当日碧桂园服务宣布获恒生指数有限公司纳入恒生指数成份股，这也是行业内首家纳入该名单的物管公司。

另一家配股物企雅生活，虽近日无重大利好消息，但其同样迎来股价的一个小周期上扬。

观点地产新媒体查阅获悉，相比今年以来30港元上下的股价，其自5月以来呈现较为稳定的上涨。其中同样在配股消息前一天，雅生活收盘价罕见擦边突破40港元，当日上涨幅度高达7.12%，这也是近一年来的最高位。

除了股价的时点相同，此次碧桂园服务、雅生活的配售价折价程度也较为相近。

据悉，碧桂园服务此次配售价每股股份75.25港元，较上一日收市价80.05港元折让约6.00%；雅生活服务配售价则为每股H股37.60港元，相较最后交易日于联交所所报收市价每股H股40.25港元折让约6.58%。

相较于以往物管股较高的配售价——如中奥到家去年配股时股价折让比例达16.24%，此次两家物企的配售折价幅度看起来相对平缓。

“一般来说配股折让6%-10%都是正常的，高或者低要看两只股票所处的周期，比如说很多公司在配股前会有很明显的股价拉升，那配股时折价率就会相对高一些。”汇生国际融资有限公司CEO黄立冲说道。

另据了解，拉长来看，碧桂园服务配售价较截最后连续五个交易日平均收市价77.32港元折让约2.68%，较最后连续十个交易日平均收市价76.55港元折让约1.70%；雅生活则较截至最后连续十个交易日平均收市价每股H股36.79港元甚至还有所溢价至2.20%。

整体而言，作为物管行业的龙头，碧桂园服务、雅生活的配售价并未折让太多，这也说明投资者愿意为他们的高位增发买单。

行业分化

物管公司集中式配股这件事，事实上已不是第一次出现。在去年年中，内地物业公司就曾掀起第一场配股潮。

彼时，尽管全球股市冲击、疫情持续影响，物业股却因在防疫工作中发挥的积极作用以及本身现金流充裕、防御性强等特点，股价一路上涨远远跑赢大市。

wind数据就显示，截至2020年7月，29家A+H物业公司上半年加权平均涨幅达167.8%，算数平均涨幅54%。

股价高位下，物管企业“按捺不住”纷纷争相配股融资。

观点地产新媒体统计，去年6-7月，前后多达7家物业公司进行了配股，包括绿城服务、永升生活服务、佳兆业美好、时代邻里等，筹集资金共计62.66亿港元。

数据来源：企业公告

其中绿城服务(02869)筹资额最大，拟配售2.67亿股、筹资27.14亿港元；事实上其更早前于当年4月与龙湖已有过一次配股经历，配发1.552亿股认购股份、交易金额13.01亿港元——两次合计筹资40.14亿港元。

而在这一波集体配股潮之后，物企间的配股行为多是零星进行，如宝龙商业于去年9月、碧桂园服务于12月均进行了配股。其中隶属碧桂园服务的筹资规模最为庞大，其以每股45港元配售1.73亿股股份，筹集金额达77.85港元，一举刷新物业股单次配股筹资金额。

当然，时下这一纪录再被碧桂园服务自己打破，筹资金额突破百亿至104.24亿港元。

从中可以窥见的是，从去年至今进行配股的物业公司事实上都“不缺钱”，筹集资金的紧迫性不大。如碧桂园服务截至2020年底拥有银行存款和现金总额多达153.42亿元，为目前香港上市物业股中资金最为充裕的一家。

因此，素来以稳定现金流、负债率很低为优点的物业公司进行配股融资的背后，也直白地指向了为收并购储备弹药。

此次碧桂园服务便在公告中表示，筹资得款项净额拟用作与集团主要业务相关的未来潜在收并购项目投资，包括商业管理服务、资产管理服务、生活服务类等新业务的拓展，及公司营运资金及企业一般用途。

正如年初收购蓝光嘉宝，这次碧桂园服务的潜在标的，或也已有目标。今年4月份，就有传碧桂园服务拟并购苏宁置业旗下的江苏银河物业管理有限公司，交易对价30亿元。更早前3月26日，苏宁置业将其所持江苏银河物业管理有限公司的全部股份质押予碧桂园生活服务集团；5月18日，在新增了南京钟山国际高尔夫置业有限公司股东后，该股东将所持有的江苏银河股同样权出质予碧桂园服务。

在最新的配售公告后，碧桂园服务在投资者电话会议中也指出，融资的初衷主要是因为当下市场收并购的机会“特别多”，主要体现于房企的资金链更紧张，中小物管公司上市难，因而拟上市公司在寻求转让，以及“商管+物管”成为新趋势，碧桂园服务在探索，但力度仍不够。

雅生活虽在公告中仅表示此次配股筹资款项将用于补充营运资金等一般公司用途，但在当天的投资者说明会上，管理层已明确表示将把40%-50%款项用于收购或投资现时未涉猎的城市或地区的物业管理公司，以巩固公司的行业龙头地位。

同时，其亦表示看到许多投资机会，今年已探索超过30个潜在投资项目。

而在去年的那一拨集中配股潮中，大多数企业也如出一辙地表示募资用途中为潜在投资或收并购。

一边是配股筹资、收购狂奔，另一边则出现了“少数者”声音。

就在雅生活宣布配股的当天，彩生活在深圳召开了股东会。作为物业第一股，彩生活曾在上市之初也进行了“疯狂”的收购；而如今，管理层便表示“就碧桂园服务等前期扩张型物业服务企业来讲，配股等融资更多用于收并购项目，而彩生活目前并无配股融资计划。”

该人士进而表示，“由于上市较早，彩生活目前已进入内生式增长的后期阶段。前期已完成覆盖多个城市的收并购项目，盘子已经够大了，目前更注重现有项目和市场增长。”换而言之，在彩生活眼中它其与追逐并购游戏的碧桂园服务们所处的并不是一个赛道，其走的是一条更深层次、更注重内生式发展的道路。

但不可忽略的是，目前整个物管行业还未跑太远，还处在规模为王的时期。物管企业若想要在行业中站稳脚跟，最快速且稳妥的方式或许只能是抓住行业整合窗口期，借助融资加速收并购，从而扩大自己的市场份额。

据观点地产新媒体观察，两次配股潮发生的时候，正好都是新一波房企分拆物业板块上市的热潮。2020年年中，金科生活服务、建业新生活、第一服务、卓越商企服务、金融街物业、合景悠活等相继有上市动作。

如今，海悦生活、中梁物业、新希望物业、京城物业、越秀服务、德商物业、祥生活服务同样在近期递表、通过聆讯或敲钟上市。

行业竞争加剧下，碧桂园服务们或许只能抓住时机狂奔。

“抽水”资本市场

物业行业的竞争到底何去何从，现在下定论或许还早。

但以配股为名的这场筹资战，却率先引起了资本市场的震荡。

配股，即是上市公司根据公司发展需要，依照有关法律规定和相应的程序，按其持股比例、以低于市价的某一特定价格向配售人配售一定数量新发行股票的融资行为。

这一方式相比银行借款等融资方式来说，既可以带来快速到位的资金，又不会计入债务引起负债水平上升，简而言之是没有太多负担的筹资方式。

但对资本市场而言，这显然不是一个完全积极的信号。

据悉，在配股完成后，上市公司的股本数量和净资产规模将会有较大幅度的增加，这在短期内将导致公司的每股收益和加权平均净资产收益率等指标可能出现一定幅度的下降。

同时，对没有参与配发的股东而言，其持有权益、持股比例便会直接摊薄。因此，这一行为在港股市场中被称为是向资本市场“抽水”。

观点地产新媒体了解，如此次配售完成后，雅生活服务大股东持股被摊簿，中山雅生活企业管理持股由53.46%降至50.2%，而除承配人以外的公众股东持股，则由39.9%摊薄至37.46%。

很显然，在配股之外资本市场已经选择用脚投票。在碧桂园服务、雅生活配股消息当天，两者股价分别有一定下挫，前者收盘报77.89港元，下跌2.37%；后者更是收盘仅报31.06港元，下跌6.21%。

同样，在2020年中之时，几乎所有的物业股都在配发公告的当天股价突然下跌，如其中佳兆业美好跌幅近7个点，永升生活服务、鑫苑服务均下跌近5个点。

这并不难理解，对于不打算长期持有该公司股票的小股东来说，摊薄权益以及日后可能再度出现的配股行为难免令其有看空情绪，这也导致股价承压。

这种个股行为，在一定程度上或也会波及整合行业。如在去年年中绿城服务、永升生活服务配股之后，市场也出现整体下跌的“恐慌”情绪。彼时便有说法指，这两家物业公司的配股动作，或会引起一轮物业配股潮的开始。

但对于长期持有的投资者而言，物业股配发行为更多是一个中性且偏积极的行为。

因为在配发融资后，上市物业公司手中支配的资金增多，这些资金往往会用于拓展业务与投资项目及收并购，长远来看其资产与收益均会实现增长，对物业公司的在管面积及营收规模均是利好。

理想的情况是，最后这些利好都会反哺于这些追随的投资者及股东们。

如去年12月，原本市场消息称碧桂园服务拟以每股45港元的价格配售1.1亿股，预计筹资49.53亿港元。但最终筹集资金总额较市场传闻提高不少，将以45港元筹集约77.5亿港元。

据援引知情人士说法，是由于“强劲的投资者需求”，碧桂园服务最终扩大了配股规模。

同样，一投资者人士告诉观点地产新媒体，在雅生活配股消息当天召开的说明会上，公司管理层便表示对此次配售结果表示非常满意。其称，此次配售覆盖率、各方面的超额比例均十分高，超额认购在7倍到8倍之间。

投资者的追捧，或许能让物业公司暂时忘却短期的股价与市值承压。

毕竟对于想要在规模战中“搏出位”的物业公司来说，尽管配股这一行为对于普通投资者的杀伤力很大，但拥有在未来的一席之地或许才更加重要。

本文来源微信公众号“观点”，智通财经编辑：陈秋达。文中观点不代表智通财经观点。